【专栏】疫情下的房地产：百家房企破产 抄底买房的时机到了？
财星 · 零壹财经 2020-03-25 10:58:50 阅读：7075
今年1-2月份，全国房地产投资、销售、拿地等均出现较大幅度下滑，开发投资下降16.3%，商品房销售面积下降39.9%。另外，今年房企到期债务预计1.46万亿，严峻的现金流问题摆在房企面前。
大企业可以挺一挺，但中小企业却很遭殃，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告，大多数为中小企业。
寒冬的楼市，对于买房者而言是不是抄底入手的机会呢？综合各方信息来看，房企依靠以价换量方式保命还会持续，未来打折力度还可能增加，对于刚需买房者而言，可不必急于一时。对于投资者而言，追求短期高收益的可能性不高，特殊时期以求稳为主。
房地产市场“没有最难，只有更难”
1、2019年房地产市场低迷，知名房企业绩下滑严重
2019年房地产市场就一直处于低迷状态，几家知名房企2019年业绩均不乐观。根据中国恒大发布的业绩预告，预计2019年核心净利润约为408亿元，较2018年下降约48%；净利润预计约为335亿元，较2018年下降约50%。
万科的业绩也不及预期，虽然万科2019年营收、净利均有增长，但增速均低于2018年，且净利润增速低于营收增速，分红比例也出现下降。长实集团财报数据显示，公司陷入“增收不增利”的尴尬境地，2019年股东净利下滑近三成。
2、2020年受疫情冲击，房市开启双位数下滑状态
众多坚守在寒冬中的房企，原本期盼着2020年会有转机，然而事与愿违，疫情黑天鹅突袭，房地产市场更是首当其冲，投资、销售、拿地等均出现较大幅度下滑。国家统计局3月16日公布的数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资下降16.0%。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。
与此同时，1至2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。
3、雪上加霜 2020年房企到期债务预计1.46万亿
双位数的下降幅度，放在任何一个行业，都是难以承受之痛。但更让房企胆战心寒的是即将到期的债务。
北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在7月份。从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。
他指出，7月份到期房地产债务是1490亿，全年合计1.46万亿，今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升，疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲击。
从业人员不禁感叹，“没有最难，只有更难！”
扛不住了 今年已有近百家房企破产
覆巢之下无完卵。大型房企在想方设法自救，网上售楼、无理由退房、打折促销、买房送车位多种营销手段齐上，想要以价换量，从而确保自己能活下去。然而众多中小型的房企面临资金链断裂的问题束手无策，破产成了归宿。
据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。这些企业大多为小型房企，有的公司融资渠道狭窄导致资金链断裂，项目停工，无法如期交房；有的企业法人涉案在押，让不少买房人蒙受损失。
寒冬之际，是不是到了抄底买房的时机？
楼市寒冬，对于买房者而言，可有点坐不住了。他们蠢蠢欲动却也不敢轻易下水。一方面是促销力度之大，难得一见。恒大率先打出78折买房优惠，绿地、新力、美的置业、禹洲地产、花样年等房企纷纷打出“15天无理由退房”、“30天无理由退换”、“7天内免费转房号”等组合拳。还有的房企打出买房送车位的优惠。这些优惠措施着实吸引了大量的买房者。
3月1日，恒大通过网络方式举行了网上销售业绩发布会，据恒大副总裁刘雪飞介绍，恒大2月份网上累计认购99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿。
另一方面有许多购房者还有疑惑，现在是最佳的买房时机了吗？
1、对刚需购房者而言，再等等
从形势上看，当前房地产市场流动性仍有很大限制，这意味着房企的资金链压力仍没有减轻，未来甚至可能越来越大。在这样的背景下，未来房企的打折力度可能更大。所以对于刚需者而言，不必急于一时。
2、对投资者而言，追求短期高收益，并不现实
房市短期内大涨大跌的可能性都不高。一是房住不炒定位一直不变，国家并没有放松调控，虽然有的地区出现了降低公积金购房降低首付问题，但随即被叫停。央行副行长刘国强也在3月1日明确表示：房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制；
二是疫情过后，恢复经济建设主要还是在农业、新基建、制造业等领域，不会短期启动房地产来刺激经济。
所以对于投资者而言，追求短期高收益，可能并不现实。特殊时期，奉劝投资者还是以求稳为主。
最后提一句，如果你要买房，一定重点看一下有好物业的楼盘。此次疫情，让很多人意识到好物业的作用，危机时刻，好物业真的能保命！
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