网贷行业住房抵押贷款风险分析

 

　　摘要：随着网贷行业的加速发展，各类社会资本不断进入该行业，相关业务领域的风险点也同时不断暴露，而由于住房抵押贷款规模占比在整个民间金融领域占比较大，因此风险点变得十分突出。本文通过研究民间金融中的房地产抵押贷款违约风险因素以及函数分析，提出进一步加强房地产抵押贷款违约风险管理的相关措施。

 

　　首先，当我们谈论到住房抵押贷款的时候很多人会将其与传统银行的个人住房抵押贷款相提并论，但事实并不能这么理解。个人住房抵押贷款是由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。而网贷行业中普遍存在的不动产抵押贷款业务更多是用于借款人日常经营所需，为中心微企业解决部分资金周转为目的的，大部分情况是按照固定利息率计息，在短期内分期还本付息的贷款形式。

 

　　因此，在研究网贷行业房地产抵押贷款风险问题时，更多的应该以尊重行业本质特色为出发点，更加系统化、科学化，实务化地分析各种影响违约风险因素。

 

　　一、当前网贷行业抵押贷款风险管理模式

 

　　1.1业务模式不断翻新

 

　　我国网贷行业诞生于2007年，最早成立的拍拍贷仅经营无抵押信用借款，信息撮合是其主要核心功能。但随着行业知晓度不断提高和政策层面的宽松，到了2013年整个行业出现了爆发式的增长，具当时不完全统计全年成立的机构数量突破千余家，交易规模突破千亿元。其中房地产抵押贷款作为过去线下民间借款业务的主要形式，在网贷行业依然占据一定主要优势。众所周知，抵押贷款起源于商业银行，但在目前利率市场还没有完全开放、金融行业带有垄断特色、中小微企业融资难等大背景下，该业务在民间却有被进行了一定的创新改造，不仅如此传统p2p的定义又发生了很大的变化，更多情况下出现了p2B、p2F、收益权转让等各种模式不断翻新，因此其中的风险管理模式又发生了很大的变化。

 

　　1.2融资主体与目的的差异

 

　　正如上述提到的，由于民间金融（包括网贷行业）所面对的客户群体大部分是中小微企业经营者，或者是无法获得传统金融体系下低成本的融资客户，其抵押贷款的目的与商业应该个人住房抵押贷款的目的有本质不同，前者是用于借款人或者其自身所控制经营企业资金周转所需，后者是依托国内商品房市场化背景下的，满足普通居民自用、改善性住房等刚性需要的金融服务。再从客户群体上分析，市场上普遍会有认识上的误区，过去我们普遍认为民间借款客户都是违约高、资质差、盈利低等传统金融机构排斥在外的那部分群里，很多专家学者认为这部分人群流入民间市场，以及现在的网贷行业，对整个行业风险管理的源头就埋下了隐患。

 

　　1.3重新定义两者的客户定位问题

 

　　上述观点虽然有其一定的道理，在某些条件下可以通过实证方法去证明，但实际上经过我们研究发现，整个民间金融市场并不能完全简单地用是“高、低、差”来概括。对于风险属性的把握和计量，无论是传统金融还是民间金融，都会有根据自身不同市场定位、资金成本、渠道模式等因素作出适当和准确的把握。正如上海千人互联网金融研究中心最近的一项调查发现，传统金融的优质客户是其自身资金充沛、治理结构完善、经营效益良好，甚至可以说这部分群体对间接融资的需求并不是特别旺盛，属于金融服务层面上锦上添花的群体，而与之相对应的民间金融（网贷行业），其客户定位更多属于对融资需求相对强烈，融资模式、还款方式上需求多元化，属于借急不救穷的那部分群体。经过我们调研发现，就以上海地区大部分网贷行业为例，客户群体的融资情况更多的属于后者，可以说网贷行业的发展目的并不是用来解决某些低效、低利润行业的瓶颈问题，更不是做资金托底方，而是通过满足小额、高频次的交易来缓解部分中小微企业、个体工商户短期融资需求。关于这一结论，也得到了很多业内负责人的认同。

 

　　1.4现阶段住房抵押贷款违约风险管理流程

 

　　目前市场上住房抵押贷款正处于高速增长时期，笔者通过访谈发现，市场上有相当一部分的非银行金融机构依然将其作为主要的产品类型，同时随着业务量的不断攀升，住房抵押贷款的违约风险管理的薄弱性开始变得尤为突出。从业务流程上看主要分为以下几个环节。

 

　　（1）贷前调查。目前国内大部分网贷公司、民间金融机构在为申请人办理该业务时，主要还是基于线下审核为主，线上调查相结合的模式。客户需要提供和填写一部分申请材料，同时每家公司的信贷员在审核借款人所提供材料的真实性基础上，还会主动分析和搜集对违约风险相关性有关联的其他信息，并交由审核部分进行评估。与银行审核有所不同的是，民间金融机构除了会关注部分借款人的收入状况等第一还款来源之外，主要还是会将注意力放在第二还款来源上面，因此申请人资信、还款意愿、抵押物情况是重点分析的内容。其中详细的内容就包括借款人现有住房状况与贷款目的分析、借款人个人一般情况分析、借款人就业情况、月收入和利息支出情况、总资产与总负债情况分析。

 

　　通过了解借款人的收入与支出、个人财产情况，并按照一定公式和系数进行折算之后，平台就可以基本确定借款人是否有能力承担本次贷款的费用和利率，并能给出与之相适应的的借款额度。

 

　　一般国内外通用的计算方法是采用CMCQ（customermaximumcreditquota）指标来计算客户最高授信额度，指标的计算方法是：

 

　　CMCQ=MBC-其他机构的授信额度

 

　　式中MBC—申请人最高债务承受额，该指标在目前民间市场只要是与借款人月收入、抵押房产评估价、抵押率有直接关系。

 

　　（2）贷款审核。如果具备一定规模的网贷平台一般都会将授信与审批相互分离，风控经理会根据信贷员所提供的资料和其他信息，对该笔贷款的风险进行评估，对重点因素要通过横向和纵向对比进行分析，对整个过程需要记录在案制定成册，相关重要信息会通过审贷会进行讨论分析得出结论。当然此次调研中笔者也发现有仅上海地区就有不少规模较小或初创型公司并没有单独设立风险管理部或者审核监督岗位，依然处于审贷不分离的状态，这样就较容易造成潜在的风险隐患，长期下去会造成风险充分积累并爆发，这也是行业内从业者需要深思的。

 

　　（3）贷款审批。但结束审核任务后，审核岗会将相关审核意见和重要材料上报公司有审批权限的部门（类似风险管理委员会）审批，由该部门负责人作出审核意见，其中包括是否通过或者通过后额度大小等问题。

 

　　（4）贷后管理。一般来说，大部分机构都会对下属部门对现有的贷款项目进行定期检查，即包括审查下属部门对风险管理规章制度的执行情况，也包括对现有借款人的状况做到充分了解，对未来的风险有所预估，其中就包括对逾期客户的风险评估和事后追究措施的实行等。

 

　　二、风险控制指标体系的构架

 

　　目前，网贷行业住房抵押贷款风险控制指标主要分为两类。第一类，主要是指金融信息服务机构、贷款发放方的经营风险指标，第二类，住房抵押贷款借款人风险评估指标。多年来国内外金融机构和相关研究专家经过不断努力和实证分析等手段归纳了一系列抵押贷款风险控制指标，以下是这样指标的具体描述。

 

　　2.1金融信息服务机构、贷款发放方经营风险指标

 

　　虽然行业内一直提出网贷平台应该做信息中介，但我们不可否认，现有的金融服务机构所扮演的信息撮合角色已经不同程度地具备了准金融机构的职能，金融服务的本质应该不变，因此强调金融风险控制的指标是很有现实意义的。因此，笔者将其所需具备的风险指标与现有的民间小额贷款公司（俗称的贷款发放方）划归为一类进行讨论。对于这类型个人住房抵押贷款业务经营风险指标，它包括贷款集中度指标，包括行业集中度、地区集中度、客户集中度、利率政策、贷款期限、贷款价值比(LTV)；

 

　　2.2个人住房抵押贷款客户风险评价指标

 

　　个人住房抵押贷款客户风险评价指标，它包括借款者的信用评级、还款收人比、月还款额占家庭月收人比例、家庭月收人以及收人稳定性、风险规避机制等，

 

　　针对上述部分指标，我们详细做下分析

 

　　行业集中度：大部分有规模的民间金融机构都会制定一套合理的行业分布情况，虽然不具备专门研究国内宏观经济和产业经济的能力，但还是会通过类似国家统计部门发布的行业景气数据、企业毛利率等作为公司制定信贷政策考量。此外行业内也会相互进行信息沟通，了解产能过剩、低效、甚至系统性风险的可能性。

 

　　计算方式：行业集中度=某一时期内单个行业授信规模/某一时期内总授信规模。

 

　　地区集中度：该指标主要针对跨地域经营的网贷平台，但经调查发现，绝大多数平台会考虑到地区经济、法制、文化的差异性而将大部分业务规模控制在一、二线城市。少部分以三农作为主要客户群体的平台会将地区集中度放在三、四线城市为主，该地区集中度超过70%。

 

　　计算方式：地区集中度=某一时期内（一线、二线、三线、四线）单个地区授信额度/某一时期内总授信额度。

 

　　客户集中度：几乎所有的网贷平台、小贷公司的主要客户群体都是中小微企业主或者个体工商户。因此这一指数的集中度非常高，据统计该利率在70%-80%之间，但随着这几年产品的创新力度的不断提升，融资产品越来越多，这一客户群体发生了一定的变化，从过去中小微企业主为主体到现在白领、学生群体的出现（部分平台开始消费金融、学生贷、股票配置等业务）。

 

　　贷款期限：该指标主要是指借款人收到贷款资金至贷款收回时这一段时间的期限。平台根据产品种类不同设计贷款期限的长短，起到科学合理地安排贷款，使信贷资产的安全性和效益性都能得到保证。贷款期限与利息支付紧密相联，可以使借款人更仔细地核算借款成本，减少不必要的占款时间。另外贷款期限的长短与违约风险的发生形成正相关性。目前市场上，抵押贷款期限普遍小于1年。

 

　　利率政策：利率政策的情况直接与违约风险形成相互关联。笔者认为民间利率水平的高低应该参考当前银行同期贷款利率与自身产品违约率进行综合考量。

 

　　月还款额占家庭月收人比例：该指标主要是衡量借款人还款能力和还款稳定性的考量，很多时候民间金融机构发现许多借款人的实际财产收入并不简单地提现在工资流水上，很多时候测量和计算借款人隐性收入包括家庭成员月收入等实际收入情况是计量借款人第一还款来源的重要内容。月还款额占家庭月收人比例的高低与抵押贷款违约率形成正相关性，一般该比例控制在50%-60%属于合理区间。

 

　　风险规避机制：主要指网贷平台、小贷公司所采取的一系列风险控制措施，包括抵押措施、担保和保险制度，以及平台建立的风险准备金机制、小贷公司风险拨备机制等。

 

　　2.3风控评价指标的创新

 

　　抵押贷款作为金融机构比较成熟的业务领域，在民间金融领域一样也形成了一定规模和固定的风险评价体系。正如笔者之前所说的，民间金融机构将第二还款来源，特别是抵押财产的处置权作为一个十分重要的地位，有时候甚至超过了一般风险评分的考量。过去北、上、广等一线城市的高房价确实从一定层面支撑了市场的繁荣，资产价格的上涨、实体经济的融资需求都从一定程度上使得民间住房抵押贷款市场变得十分活跃。但从2014年开始国内房地产市场进入漫长的平稳期，资产价格的长期上涨趋势虽然不变，但中短期房地产市场的交易景气程度却发生了较大不确定性质，二手房市场的成交规模有所收窄，购房需求者变得更加持币观望和理性起来。房地产泡沫的问题一直是学术界和企业界都在讨论的问题。另外不动产抵押处置难度始终是一个复杂和系统化的难题，其中所牵涉的相关利益群体也比较多，很多时候非理性因素比较多。

 

　　在此基础上，笔者比较认同部分学者和企业界代表所提出的关于改进现有住房抵押贷款风险控制指标体系的建议，例如：国内著名金融风险管理专家、清华大学长三角研究院金融专家委员会委员陈昊先生（FRM、CFA）、专注房地产抵押研究的仟邦资都创始人兼CEO叶磊先生在此次调研问询中都相继提出，既然大部分抵押贷款将抵押物本身属性的风险关注比较高，那么可适当考虑将大型城市房地产市场发展指标引入民间金融的抵押贷款风险控制指标体系中，以求更加系统和从宏观层面评价市场的整体风险。

 

　　笔者认为，地区房地产发展状况和区域景气程度是影响到该地区住房抵押贷款的整体风险水平。房地产发展情况的评价是整个房地产行业处于特殊风险状态的一种表征。因此，重新构筑住房抵押贷款风险控制指标体系，将房地产发展判断指标融入住房抵押贷款风险控制指标体系中去，能够有效判别房地产抵押贷款风险程度。

 

　　2.4房地产发展指标体系的描述

 

　　将房地产发展指标引入住房抵押贷款风险控制体系中，其具体指标包括：房屋出租价格指数、房价增长率、房屋销售额增长率、游资进人房地产领域的比重、投资性购房的比重、已售房屋与房屋库存比、房地产开发贷款增长率。

 

　　房屋出租价格指数。房屋出租市场是能够准确反映市场真实消费需求的，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数，是一套反映城市房屋价格变化轨迹和发展趋势的指标体系。它的定义有助于民间金融机构有效把握市场住房需求，特别是评估抵押物价值时，是一个有参考价值的指标。

 

　　房价增长率。我们可以通过房价增长率(或房价上涨指数)与居民可支配收人的对比，判断房价是否超出居民的购买能力和经济增长的承受范围，进而推算住房抵押贷款的违约风险，并评价此时的住房抵押贷款整体的风险程度。但有时候持续温和的涨幅，对现有存量的住房抵押贷款业务也是有利的，特别是目前民间市场较长用的50%抵押率的做法，可以有效地规避客户权属价值小于房产价值的情况。

 

　　房屋销售额增长率。当房屋需求旺盛，将使得房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长。如果这个比率界于1倍和3倍之间，则表明未来抵押贷款后续处置时能够一定的市场需求，甚至是比较好的议价空间。

 

　　游资进入房地产领域的比重。该数值有它的两面性，即数值在一个合理区间，表明房地产投机情况始中，市场对未来预期较好，不动产抵押贷款的风险较低，一般比重在20%（请提供下该数值的大小），有利于未来不良资产处置的顺利开展。但当该数值较大，有统计表明，当市场游资占比在30%，就表明房地产投机情况过多，透支了未来市场发展的潜力。

 

　　投资性购房的比重。和传统商业银行房地产抵押贷款风险评价不同，如果该指标占比界于10%-20%之间，表明市场投资需要较好，有效的投资需求有利于民间市场住房抵押贷款的风险处于合理区间。

 

　　已售房屋与房屋库存比。该数值越大，表明房地产市场供需越平衡，房地产市场越健康，此时的住房抵押贷款风险越低。住房市场供需越不平衡，供过于求现象越严重，住房抵押贷款风险越高，容易导致资产保全阶段抵押物处置困难、流拍等情况。

 

　　房地产开发投资增长率。该指标主要用GDP增长率进行比较，它是房地产供给对需求最直接的反映。开放商对未来市场的预判，会影响其投资增长速度，从而影响其价格高低，最终会影响到现有的住房抵押贷款的风险。

 

　　三、住房抵押贷款违约风险因素分析

 

　　由于每家公司办理住房抵押贷款时，所分析的违约风险侧重面会有所不同，其中有部分因素与传统商业银行的评价标准有很大区别。我们研究了10多家上海地区的网贷公司、小贷公司的基础上（小贷公司数量占比较高），对这些公司进行了进一步的调研并设计问卷。在此基础上统一设计了违约风险因素，调研样本的时间为2013年-2014年时间段，调查共获得1340份正常住房抵押贷款样本和1136个违约贷款样本。
 

 

　　由于各家公司对风险控制和承受能力不同，信贷政策方面也有一些不同之处，以此违约风险因素所分析内容相比较，在调研中我们发现，一般结构化数据需要评分的项目在25项左右，有的机构相对比较严谨甚至高达40多项，在此不一一列举，仅对几个主要风险因素进行描述性分析

 

　　在样本总体中，家庭月收入的均值为6.38，其中违约组中家庭月收入的均值为5.16，正常组中家庭月收入的均值为6.98，正常组比违约组大1.82，可以说明家庭月收入对住房抵押贷款违约风险有着反向影响，家庭月收入越高贷款违约风险越小。

 

　　从借款人学历情况看，总样本中借款人学历的均值为1.70，其中初中以下学历占26.9%，高中学历占26.5%，中专学历占28.7%，大学及以上学历占17.9%。正常组借款人的学历均值为1.89，违约组借款人的学历均值为1.57，说明最高学历对住房抵押贷款违约风险有着反向影响。

 

　　从贷款期限来看，在样本中贷款期限的平均值为16个月，该指标与普通商品房住房贷款有本质上区别，民间金融的住房抵押贷款主要侧重于借款人短期融资需求，并且基本以大型城市二手房抵押为主，借款期限一般不超过2年（包括展期、债转等情况）。正常组贷款期限为9个月左右，其中1-3个月期限的贷款占21.8%，3-6个月期限的贷款占33.5%，6-9个月期限的贷款占34.7%，9个月以上的贷款占10%。在违约组贷款期限中，评价借款期限在18个月，其中其中1-3个月期限的贷款占11.6%，3-6个月期限的贷款占22.4%，6-9个月期限的贷款占31.9%，9个月以上的贷款占34.1%。可以认为借款期限与贷款违约风险成正相关性。从贷款期限上分析，一般行业内认为9个月期限的住房抵押贷款是正常与违约的临界点。

 

　　从住房抵押贷款月还款额占家庭收入比例来看，在正常样本中月还款占家庭收入比的均值为0.43，其中月还款额占家庭收入比例在30%以下的贷款占样本总量的27.6%；月还款额占家庭收入比例在30.%-40%的占28.4%：月还款额占家庭收入比例在40%-50%的占了23.7%：月还款额占家庭收入比例在50%-70%的占了10.8%：月还款额占家庭收入比例在70%以上的占了9.5%。而在违约样本中月还款占家庭收入比的均值为0.43，其中月还款额占家庭收入比例在30%以下的贷款占样本总量的21.6%；月还款额占家庭收入比例在30.%-40%的占24.5%：月还款额占家庭收入比例在40%-50%的占了33.9%：月还款额占家庭收入比例在50%-70%的占了11.4%：月还款额占家庭收入比例在70%以上的占了8.6%

 

　　我们认为样本中，月还款额占家庭收入比例超过50%，借款人违约风险会逐步上升，一般网贷平台或者小贷公司对这一比例会控制在20%-60%之间，一般不会超过60%。

 

　　四、违约风险管理的对策和建议

 

　　笔者对目前网贷行业的一系列研究和调研，通过上述分析描述，结合目前整个行业发展的状况以及实体经济的运行情况的基础上，进一步提出P2P住房抵押贷款违约风险管理的对策和建议。

 

　　1.尊重金融本质，灵活运用量化分析

 

　　互联网技术所带来的创新已经不言而喻，但无论我们觉得互联网是颠覆传统金融也好，或者是金融换媒也好，金融的本质是不会改变的。因此，经过此轮调研，笔者首先还是提出，将金融本质放在首要位置，风险控制作为金融交易的重要保障，是每一个网贷管理者需要高度重视的。

 

　　定量分析技术是基于大量历史交易、信贷数据基础上，运用计量经济模型判断影响住房抵押违约的重要因素，也是验证现有评价因素合理性的重要手段。国内外成熟的金融机构早已有了一套标准化的评估技术，例如：美国的fico评分，当然国内网贷行业在传承过去金融机构的经验基础上也初步摸索出基于现代评分模式下的分析技术。不过我们也发现行业内对许多因素的判断还比较依赖个人经验，审批中主观意识较多，对于违约风险的量化分析能力比较薄弱。此外，每家公司的贷款利率、贷款期限、还款方式并没有根据借款人的实际风险特征作出有效、灵活的调整，虽然统一的利率、期限和还款方式有助于将平台信贷产品标准化，但无法真正体现客观性和科学性特点。

 

　　2.加快审批信息化程度建设

 

　　互联网金融的早起是技术金融高度发展的事情，信息化程度应该远高于其他行业，目前部分网贷平台已经开始建立了基本的信贷管理系统，将信贷政策、审批、核算、保全催收等功能统一汇集在一起、自动分类、整理、分析以供审核人员参考使用。但此类公司数量还是比较少，大部分平台人工作业程度较高，分级授权原则不明确，要么是审贷不分，贷款通过率过高，要么是公司负责人一言堂，缺乏民主性和科学性。因此未来的网贷行业应该转型为以风险管理为核心的高度信息化的服务机构。

 

　　3.加快网贷行业住房抵押贷款二级市场建设

 

　　现实情况表明，现在的网贷行业逾期债务较多，流动性风险、信用风险较大为了能够更好的分散现有的存量风险，建立成熟规范的住房抵押贷款二级交易市场是十分有必要的。现有的网贷平台已经在各自的业务范围内开设了各类型债务转让、展期等不同措施来有效化解潜在风险，但是依然存在信息不对称、契约不完善等诟病。如何在未来加快场外市场建设，发挥二级市场信息传播快、披露及时充分等优点，将成为未来一段时间互联网金融行业发展的一个重点。盘活二级市场存量资产不仅可以有效化解和分散金融风险，也是搞活现有民间金融市场的有效手段之一。

作者简介：施凯欣，供职于建设银行上海分行，关注互联网金融，个人公众号“新情况”（yijinjing36）。