互联网金融之夜第一期：众筹让房价减半？

　　本文为首席评论-互联网金融之夜第一期内容精华。首席评论-互联网金融之夜由零壹财经与第一财经联合打造，这是国内第一档互联网金融高端电视评论节目。节目通过东方财经频道、第一财经电视在全国播出，并通过国内各大视频网站同步推出，敬请关注。本节目由向上金服（xiangshang360.com）冠名播出。

 

　　主持人：各位观众，欢迎收看首席评论--互联网金融之夜，在新的一年，我想大家也在想一些老的问题，比如说买房，那么我们也在关注一些新的问题，比如说互联网金融，那么互联网金融到底能为我们的购房和住房体验带来哪些新的改变？我们今天就来聊一聊房地产众筹这样一个新的东西。

 

　　众筹能让房价便宜一半？

 

　　主持人：我们看到这段小片以后，我们想请孙总先给我们介绍一下，我们刚才看到这些房地产众筹的形势，目前在国内的市场运用得怎么样？

 

　　孙宏生：现在大家市场看到更多的还是用营销推广的这种手段，无论是抽奖、拍卖，用户可以花很少的钱，比如说几块钱，几十块钱，可以众一个房子，也可以花几千块钱可以拍卖得到一个房子首付等等，招法很多，但是基本上这些招法都还是营销推广噱头，这是一类。

 

　　我觉得其实包括平安好房，还有众筹网做的模式，核心的重点在于建房，也就是先找目标用户群，根据目标用户群的需求做房子设计，开发出他们所需要的房子，资金提前回流到开发商，然后生产出低于市场价格的好房子出来，我们把这种模式定义成众筹，所以我想众筹这个词不能被滥用成一个营销的噱头，而是真正能够帮助消费者降低投资门槛，帮助开发商通过资金的成本降低，把房价降下来，真的好房碰到了好的投资人，或者碰到好的住户，我觉得这个是众筹。

 

　　主持人：刚才孙总用词非常谨慎，给我们现在的房地产众筹打了一个引号，庄总怎么看？

 

　　庄诺：我同意孙总的看法，目前的众筹就是一个营销式的众筹，我定位成1.0版的，就是几套房源打折，大家一起炒房赚到那个差价的利益。

 

　　而我们想要做的众筹，大家知道众筹是个互联网金融的产品，它的定义是什么？减少中间的环节，我们要的众筹，刚才说的如果你从拿地的时候开始参与众筹，抛去了银行，抛去了代理商，我们自己每个众筹者自己是微开发商，小开发商，他的整个过程最后的结果是什么？把房价降下来，我认为至少可以降个20%到30%，这才是互联网金融的思维，这才是真正的众筹。

 

　　主持人：互联网给我们带来的改变就是说减少了中间环节，极大的降低了交易成本，所以一个传统的东西才被互联网改变的时候，第一个表现往往是降价，所以我们现在从这个角度来看我们现在这些房地产众筹，比如说我们讲的最简单的这种模式，就是基于营销需求的这种众筹，它有没有把房价降下来，    

 

　　孙宏生：说我们现在先从房产的供给商，房地产商的角度分析，它的最大成本无非几块，现在来看的话，选方向，定战略，选的时机不对，拿到的地或者拿到了不该拿到的地，这个成本实际上最高的，这个成本一旦发生之后，你的定价基本上就已经决定了，这是第一个成本。

 

　　第二个成本就说你在生产的过程中，你的财务成本，这个成本是固定成本，你资金的融资是有融资成本的，这个房子一开始的时候，第一天推出市场的时候是最便宜的，往后每增加一天，那财务成本增加之后，房子越来越贵，这是第二个成本。

 

　　第三个才是营销。这三个成本在众筹之后，这个会发生不一样的变化，那如果你这个房子在选地选房子的时候是用户参与的，那意味着你战略的方向不会错，因为已经你好的房子好的地段，用户买单，用户提前把钱给了你，这个战略不会错，我想这是第一大节约成本。

 

　　再就是营销，各种打广告，做各种各样的路演或者或客，你客人已经有了，已经收钱收到了这部分用户，这部分钱也省掉了。所以这三笔费用我觉得房价，我拍脑袋觉得打个五折都可以。

 

　　庄总：五折做不到，我们讲房价的构成部分，目前的情况大概这样的，40%是土地款，这个是没有办法变的，15%是资金的成本，开发商借钱，给银行给信托借钱的成本，5%是营销的费用，包括你看开发商的售楼处盖得很漂亮，那些都是在房价里面体现的，包括很漂亮的售楼员，穿着很整齐的，这些服装的费用，这些销售的费用都在房价里体现。还有40%，比如说一平方米3000块钱的建档费，比如交了税费，比如交了管理费，还有他们的所得税等等。

 

　　最大头的有两部分众筹可以降下来，一个是什么？就是资金的成本，没了，因为你从一开始直接众筹把钱交给你了，刚才孙总讲的这些资金还可以增值，为什么可以增值，开发商来讲一般是找人代建的，代建都是垫资代建的，可以一年以后才付款的，可是一个房子众筹者已经把款交给你了，你可以把这笔资金做理财，转过来增值的部分再还给众筹者，所以还可以做理财至少一年到一年半的时间。

 

　　地产商如何盈利？    

 

　　主持人：刚才庄总讲了一个问题，就是我们通过众筹的方式，先把钱归结过来，也不叫归集过来，就是预售出去，拿到这个钱我们去给开发商建这个房子的时候，开发商去掉了很多融资成本，但是这个其实需要一个规模效益，你只有达到一定的规模以后，你把这个钱交给开发商，开发商才能盖房子。但是我们看现在的众筹，大部分就是几套房子几十套房子，这些都不足以支撑开发商盖房子。

 

　　庄诺：那个是伪众筹，或者众筹的1.0版，那个是炒房，回到十年前温州人从乡里面筹了几百万到上海炒房子，赚了钱大家分，这不叫众筹的概念，这叫炒房的概念，用众筹包装，一套打点折，炒完卖掉，赚的升值的空间利润分享，这可以算众筹，但是绝对是1.0版。

 

　　主持人：在这个1.0版里面，有没有除了我们赚这个差价以外，其他的收益和参与方式？

 

　　庄诺：我是蛮反对的，为什么？因为如果这么众筹又回到炒房那个时代，那么房价依然不会跌下来的，因为当我众筹进去以后，我八折众筹进去，巴不得它涨到120%，我的收益才高了，无形中推高了房价，而我们众筹的目的是什么？把房价降下来，让真正想买房的人，享受到通过互联网金融这种方式体验到低房价，体验到参与性，最后的话得到他想要得到的，

 

　　我们互联网公司有句话叫，羊毛出在猪身上，向狗付钱，大家知道其实买了房之后，物业服务投诉变得很差，因为房地产开发商自己建了房就跑了，找第三方的物业管理公司做物业服务，那这个其实物业服务公司本身就能创造很多种增值服务，我们也一个市场很经典的案例，小米公寓，给年轻的住户提供很多有意思的服务，比如一进大堂，不是普通的大堂，里面摆着沙发，放着电视，有着娱乐健身设施，有各种各样的服务，这样的服务怎么可能在一般的标准化的房地产公司得到呢？不可能的。

 

　　所以未来随着房地产开发商越来越重视全程的用户体验，从买房便宜，入主之后有增值服务，服务好的时候可以向为他提供服务的第三方收费。

 

　　众筹房子有哪些风险？

 

　　主持人：听起来非常美好，但是也有一个问题，在目前众筹，包括我们基于互联网这样的一些理财模式或者社交模式里面，这样的风险还是存在的，我们众筹平台如何解决这个问题？

 

　　庄诺：现在你买房子是开发商说了算，开发商建了什么户型，建了什么样子，开发商已经定好了，你要买就买，不买就走，那我们到了众筹不一样了，那是众筹人说了算，开发商只是个管理，为什么？因为我们已经讲了，既然众筹的时候我一开始把钱全部交给你了，交给一个众筹平台管理，我们根据众筹者的喜爱喜欢来内选的，比如我喜欢30平方米小户型大公寓的，这些人进来众筹了，这些人不喜欢，我喜欢公寓非常大，我不要共享的空间小一点，从电梯一进来就要我家的，私密性更强一点。

 

　　主持人：这里面有一个区别，虽然开发商有很大的话语权在现在的模式下，但是至少我知道我去买的那东西是那个东西我也知道钱给了谁，他会给我一个东西，房地产众筹刚出来，有一个信任感和对这种信任感的保证机制，如何保证你真的会给我这样一个东西。

 

　　庄诺：对，我前几天跟冯仑说了，我们也探讨了怎么去众筹，参与感不是一般的参与感，还有监督权，为什么？因为选择一个好的众筹平台，比如说众筹网也好，或者平安好房众筹平台也好，我们对资金对所有参与众筹人要负责任，这个责任不是说在嘴里的，你每项资金的划拨每个房子的设计，至少众筹者要51%同意才OK的。

 

　　第二点，我们会在整个工地上，设至少50个以上的摄象头，装个APP，你可以随时随地在APP看工程到底有没有像开发商说的3月份要封顶，4月份外立面要好，你本身要监管，如果不是的话发展马一个信息给这个平台，开发商承诺2月8号封顶，为什么没有封顶？你不用跑到公寓，你随时随地可以监管的，主持人你定的房间是808室，你要求在808外面装一个摄象头，我要随时看我这个房间建得怎么样我可以满足你。这样的话无形中你是在监理在监督，开发商要逃或者要迟延，压力非常大。中间还有一个资金监管方，平台在那边做监管，所以有了这样的话我觉得就像您刚才讲的安全性、可靠性都是有保证的。

 

　　主持人：庄总感谢你给我一个808这个房间号，但是也有一个问题，我们刚才讲的是基于我们互联网本身的一个机制设计，让我们整个流程变得安全可靠，这里面会不会有一个需要第三方监管，或者说政府监管这样一个措施。    

 

　　孙宏生：很多众筹平台，包括房企做的方式，是把房屋产权分割成小份，比如说一套房子一百万，可以十个人共同拥有一套房子的产权，这就涉及到了一个跟政策有关的有限合伙企业管理的方式，就是我们由有限合伙企业共同拥有房屋的产权，这个时候这种众筹也降低了你购房者的投资门槛，原来100万才买一套，现在10万块钱可以买一套，这个降低了门槛。这个时候像证监会关于筹资的，有限责任公司的股东，限制方面，就变得说你不能超过50个股东，股份公司不能超过200个人股东，这一套可以按照国家相关的现行法规进行监管。

 

　　房地产众筹未来如何发展？

 

　　主持人：刚才我们聊了房地产众筹的种种好处，但是其实我们也看到一个现实的问题，就是毕竟我们房地产众筹方式解决的问题还很小，规模也还很小，到底我们未来房地产众筹会发展成什么样。

 

　　孙宏生：我想我思考有几点：

 

　　第一点就是说这个房地产众筹合作的开发商他要有足够的信用。

 

　　第二个，关于合作的种类，我们现在来看还是比较限制的，能够满足能够具有一定的个性定制化这样的产品，我们会首先去做，因为我觉得这个是代表了未来的方向，比如说酒店式公寓，比如说别墅这样的产品，这样的产品都可以定制化。刚才讲的刚需类的住房，就是普通住宅，这个他的私人定制性是比较弱的，这个不是我们现在的重点。

 

　　第三块，刚才谈到就是我们必须把一个原则摆在前面，不炒作，你是能够真真正正通过众筹筹集到用户，把成本降下来，真正的众筹建房，众筹买地，动作这种模式，如果房子降不到五折，这种房子我们也不做，表面上做了七折八折这样的营销噱头，我们也不做，

 

　　主持人：孙总给自己定了一个特别高的目标，让房价跌到五成才做，庄总，您来看看，是不是将来一定要做到五折的房价才能把这个市场打开。

 

　　庄诺：五折，我是持保留态度的，因为雷军曾经问过万科的郁亮，说你的房价能降到五折吗？他不敢说，五折的前提可能地价会降下来。

 

　　我个人的看法未来如果2015年要做众筹的话，众筹建房是一个比较可行的，众筹建房刚才孙总也讲了，我们要有品牌，因为品牌挺关键的，为什么？第一众筹者和购房者是一次性把钱大部分都给你了，资金的安全，以及这个房能不能按时交房，以及质量行不行，这些都要考虑得非常周到，以及未来怎么选房，大家都要选朝南朝东的，朝西朝北的怎么办？我们2014年的3月份，平安跟万科专门在深圳跟郁亮级的人开了一次会议，就是众筹，

 

　　为何地产大佬纷纷谈房地产众筹？

 

　　主持人：两位都给了非常好的标准，庄总的标准是众筹建房，这也是不容易的事情，两位还提供了另外一个有意思的信息，很多房地产大佬都在谈房地产众筹的事情，我从两个角度理解这个事情，第一个我们这些地产大佬都有非常好的前沿的改革意识，有很好的创新精神。同时是不是也意味着另外一个问题，确实这些地产商在现在这种环境下，都有点着急了。

 

　　庄诺：最关键一点是，现在库存压力太大了，整个广州现在有15万套的房子等着卖，按道理应该一年半到两年才能消化掉，如果2015年再建新的房子，库存一样又增加了，怎么办？我觉得用众筹用定制化就没有库存压力了，所以我们说众筹建房大概有三零--零库存，零资金成本，零营销费用，最关键的库存也没有了，那么这样对开发商来讲是很重要的，众筹能解决不少问题，挺好的。

 

　　孙宏生：如果换到去年或者两年前，我们跟这些大的房地产大佬们谈众筹的话估计会被人赶出去，众筹是什么东西不知道，第二为什么需要众筹，房子卖得很好。但是我想今天这个众筹为什么被很多地产行业的大佬先发现了，我想一个是庄总谈到市场的问题，库存的问题，我想更重要的是说，过去的一年里面，互联网经济发展非常快，互联网思维，这个实际上让很多传统行业都感受到这种魅力了，互联网思维对房地产到底影响在哪里？我觉得最关键的问题就是用户。