【专栏】35万亿房抵市场,被称为“最安全资产”,为何互金难以下口?

一本财经 · 零壹财经 2018-10-26 08:57:54 阅读:2272

有数据统计,中国的房抵贷市场巨大,规模高达35万亿。

这里的资产,被称之为“史上最安全的”,因为用房子抵押贷款,还不上款时,房子可以被拍卖——跑得了和尚,跑不了庙。

然而,这片市场的互金玩家却寥寥无几。它们试图将这个市场标准化和线上化,却发现“难如上青天”。

但有趣的是,这个领域也出了巨头玩家,也可以做到年放款数百亿级别。它们是如何做到的?

这片35万亿的巨大市场,互金公司是否还有机会?

01万亿市场

什么是房抵贷?

就是用户靠现有的住房,去金融机构申请贷款。

目前,房抵贷的贷款额度在几百万到上千万不等,最长的贷款期限可以延长到30年。

佰瑞咨询数据统计,截至2017年6月底,中国商业银行发放房抵贷的规模,约为39.4万亿元。

2017年,房互网COO侯宇翔也曾表示,中国一线及省会城市房屋抵押借款业务,有近10万亿元规模。

也就是说,房抵贷业务绝对是一片万亿市场。

这片市场的资产,也被业内人士称为“最优秀、最安全的”。

“房抵贷坏账率一般不会很高,就算用户不还钱了,可以将房子出售还钱,实在不行,还可以让法院拍卖。”某房抵贷公司从业者牛明称。

主打房抵贷的泛华金融,在向SEC递交的招股书中显示,2016年末、2017年末和2018年第一季度末,泛华金融的不良率分别为1.5%、1.66%和1.75%。

对比其他金融产品,这个数字很低。比如宜人贷的财报就显示,逾期90天以上的借款坏账率,截至2017年底,2015年促成所有借款的累计净坏账率为9.3%。

对比来看,房抵贷产品的坏账率,远低于一般普通贷款产品。

牛明表示,房抵贷的贷款额度多是抵押房产市价的六成左右,也就是说,只有房价下跌了40%,才可能有坏账风险。

然而,国内的房价表现一直很稳定。

10月20日,国家统计局发布的全国9月70城房价数据显示,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格,分别上涨了1.1%和0.8%。

“尤其是一线城市,出现这种风险事件的几率相当低。”牛明表示。

市场巨大,需求旺盛,风险又较低,但如此一片万亿市场,互金企业却寥寥无几。

目前涉及这块业务的知名平台,只有房互网、团贷网链链金融等。

规模巨大,资产优质,为何互金公司难以下口?

02标准之困

互联网金融公司并不是没有发现这片市场。

“我们都曾调研过这片市场,但是,发现啃下来实在太难了。”多位互金平台的高管都透露过这个信息。

首先是因为监管。

30年前,中国的房抵贷市场就开始崛起。

在早期,国家希望房抵贷贷款流入小微企业,而非个人。

但是,最近两年,国家却发现大部分房抵贷,居然流向了房市,推高了房价。

贝壳研究院数据统计,2017年,全国居民购房交易的杠杆率,依旧达到了31.8%之高。

而这其中,房抵贷也在推波助澜。

中国房价再加上杠杆,将是一笔多么庞大的金额?

2017年9月,住建部、人行和银监会联合发文监管房抵贷,严控信贷资金用于购房首付款,严禁房抵贷等资金挪用于购房,并加大从业机构的违规查处力度。

在这个领域,监管设置了极为严格的审核标准。

另外,监管对互金的定位,是“普惠金融”,应该是小额贷款。

所以,监管规定,个人在同一网贷平台上,不能贷款超过20万,而企业贷款,也不能超过100万。

但房抵贷恐怕远远超过了20万和100万。

以北京为例,牛明经手的每笔贷款,金额约在500万元左右,高的甚至可以达到上千万。

所以,第一道监管门槛,就难以绕过。

而第二道门槛,就是房抵这个模式,成本太高,模式太重。

“你需要去全国开展业务,需要大量的业务员去拉客。”资深从业者王亮称,这还只是销售人员,还要有大量的风控人员。

房抵贷有三个必须在线下的流程:第一,下户核查,看房子靠不靠谱,房屋的总体情况如何;第二,去房管局做抵押登记;第三,去公证处公证。

“整个流程,每一步都需要人工参与,而且耗时极长。”王亮称,整个流程中,仅仅不动产公证一项,就至少需要3到7个工作日才能完成。

同时,因为单笔放款金额太高,也需要大量的现金流。

这就出现了第三道门槛:标准化极难。

对于互金公司来说,科技化、线上化、标准化,是它们的强项。

但房抵贷的流程繁杂,很多都需要线下完成,这就导致标准化极难,会严重影响效率和规模化。

而第四道门槛,就是相对来说,房抵贷的风险其实并不低。

因为单笔放款额太高,一旦出现风险,“就可能拖垮一家互金平台”。王亮称,互金平台的抗风险能力并不高。

牛明表示,他们的风控严格,每年只有3笔坏账,但金额却将近2000万。

“坏账金额如此之高,实在很少有哪家互金平台能承受得起。”王亮称。

可见,能玩得转房抵贷的,都是膀大腰圆的金融机构。

所以,现在把控这块市场的,几乎全是银行和信托。

“从始至终,这个市场最大的玩家,就是银行。”王亮对一本财经表示。

目前,四大行都有房抵贷业务,而中信、浦发、哈尔滨银行等银行的业务中,房抵贷也占很大比例。

那么,面对35万亿的巨大市场,互金企业真的毫无机会吗?

03深耕之道

其实并非毫无机会。

实际上,在房抵贷业务上,也有第三方公司和互金企业成为巨头。

比如神灯金融、房互网。

一位内部人士透露:“神灯金融的年放款量高达数百亿。”

对于银行来说,这个模式重线下、重人工,实在不是轻松活儿。

而大部分银行,已经习惯了“躺着赚钱”,所以,它们会选择和一些渠道方合作。

“就算你去银行柜台问,可不可以抵押房子贷款,它也会给你推荐一个渠道方,让你去谈。”王亮称,繁杂的风控系统和流程,银行并不愿意亲力亲为。

而这些渠道方,通常就会收取2%到10%的服务费,比如,放款100万,就要2万到10万——这些渠道并不便宜。

厚泽金融客服表示,他们会向用户提供年化利息5.8~7.5%的贷款服务,另外再向用户收取贷款总额的2%作为服务费。

要从普通渠道变成行业巨头,如何才能做到?

“最有效的战术就是人海战术。”某第三方分析师郭阳指出,互金公司可以参考此前运营车贷的模式。

在这里,强调的不是技术,而是深耕。

王亮曾经在房抵贷行业的一个巨头公司工作过,他发现,这套庞大的金融机器,居然是“靠人工一点一点磨下来”。

线下的“人力三部曲”:下户、房管局、公证处,他们一点点吃透。

比如,房管所的政策经常变更,各个区所需要的资料也各有不同。

“为了拿到一手的消息,我们每天趴在房管所的窗口,有时候业务员被问烦了,不理我们,我们就将头伸进窗口去,死缠烂打。”王亮说。

而很多相关部门的负责人,并不好说话。

“很多人说今天要坐飞机出差,改天再帮你办,这就是刁难。”王亮说,这时候他就赶紧说,自己给他补一张机票,用这种方式变相“贿赂”。

面对如此复杂的关系网络,特别是人情网络,他们就是靠着这种“死磕”精神啃下来的。

“有些行业,科技可能会失效,在数据尚不完备的前提下,只能先通过人海战术。”王亮称,但这些积累并非没有价值,在数据积累到一定程度、关系打通后,就可以开始点滴尝试线上化。

尽管互金公司不能在这个领域独挡一面,却可以和银行合作,开辟出一条深耕之道。

“大部分公司,并不想吃这个苦,或者觉得不可能,就主动放弃了。”王亮称。

但愿意深耕的人,最终可以成功摘下果实。

结语

科技发达,要对传统金融机构进行降维攻击,这是大多数互金公司对自己的定位。

但实际上,还有另外一个定位:做传统金融机构的补充,而不是替代;和传统机构合作,而不僭越。

尽管做的是脏活、苦活、累活,但依然有可能成为巨头和佼佼者。

(应受访者要求,文中人物为化名。)

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