中国信贷资产质量专项报告之房地产业

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自2016年底我国开始持续去杠杆,流动性开始趋紧,经济下行压力加大,债券违约事件频出。2019新年伊始,我国房地产债券违约事件已经达到了12起,行业债务风险有不断上升的趋势。房地产目前资产质量究竟如何?其资产质量与何种指标有相关性,又该如何预测及评估房地产未来不良率的情况?

2000年以来,我国房地产共经历了6次大型调控,其中四次收紧,两次刺激:2002年-2004年收紧、2005年-2007年收紧、2008年-2009年刺激、2010年-2013年收紧、2014年-2016年刺激,2016年至今收紧。


房地产开发投资共有五大来源,其中其他投资占比最大,外资占比最少。其中,国内贷款占比逐年下降,自筹资金在地产行业下行阶段占比提升;银行贷款在国内贷款中占比最高,但近年来增速不及非银。


在《十九个一级行业信贷资产全景图》一文中,我们梳理了部分财务指标并运用pearson模型对19个行业的资产质量进行了定性及定量的全景分析。本文将进一步参照上文做法,建立起对房地产不良资产适用的信贷风险识别模型,模型包含35个变量,其中17项财务指标,12项宏观指标以及16项房地产专项指标。


显著变量共计18个,其中以速度比率、资产负债率、产权比率、M2、社融新增等指标等16项指标呈现正相关关系,即:速度比率、资产负债率、产权比率、M2、社融新增等指标越高则房地产行业不良率越高。以土地购置面积等2项指标呈现负相关关系,即土地购置面积越大,则房地产业不良率越低。


目录

一、房地产行业特征

二、房地产业共经历6次大型调控,两次刺激,四次收紧

三、房地产业现状

(一)房地产对GDP贡献率逐年增加

(二)房地产企业数量及就业人数逐年增加

(三)房地产业增速或为GDP增速的领先指标

(四)房地产业增加值引导地产开发投资

(五)房地产开发投资五大来源中其他资金最多,外资最少

1、房地产开发投资中其他资金增长58倍,外资减少77%

2、外资受宏观经济影响波动最大,贷款及自筹资金较为稳定

3、国内贷款占比逐年减少,自筹资金与其他资金占比走势相反

4、国内贷款中银行贷款占主导地位,但近年内增速不及非银

5、其他资金受宏观调控政策影响较大


四、房地产信贷资产总览:贷款余额大幅增长,不良率有所抬头

(一)房地产行业8年贷款余额大幅增长113%,排名第六

(二) 房地产业不良贷款余额上升

(三)房地产不良率有所回升


五、房地产业五大财务指标解读:宏观调控占主要因素,高ROE或不可持续

(一) 盈利能力:受宏观调控影响大,高ROE在去杠杆下不可持续

(二)营运能力:三项指标均下降,或对利润产生不良影响

(三)短期偿债能力:流动负债大幅增加,短期偿债能力下降

(四)长期偿债能力:杠杆率持续攀升,长期财务风险加大

(五)成长能力:净利润同比增速大幅下滑


六、财务指标中蕴含的资产质量信号:与偿债能力显著相关

(一)三项盈利能力指标与不良率相关性不显著

(二)三大营运能力指标与资产质量相关性不显著

(三)短期偿债能力:流动比率、现金流量比率越高则不良率越高

(四)长期偿债能力:杠杆率越高则不良率越高

(五)成长能力:三项指标与不良率相关性均不显著


七、宏观经济、房地产行业指标与其信贷资产质量的相关性分析

(一)宏观数据:社融、GDP、M2越高,房地产不良率越高

(二)专项指标:房地产开发贷款余额越高不良率越高,待开发土地面积越高不良率越低


八、房地产资产质量或有继续恶化的可能性

(一)与宏观数据正相关的指标持续走高

(二)土地购置面积回落,房地产不良率或继续走高


七、小结

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