2000年以来，我国房地产共经历了6次大型调控，其中四次收紧，两次刺激：2002年-2004年收紧、2005年-2007年收紧、2008年-2009年刺激、2010年-2013年收紧、2014年-2016年刺激，2016年至今收紧。

房地产开发投资共有五大来源，其中其他投资占比最大，外资占比最少。其中，国内贷款占比逐年下降，自筹资金在地产行业下行阶段占比提升；银行贷款在国内贷款中占比最高，但近年来增速不及非银。

在《十九个一级行业信贷资产全景图》一文中，我们梳理了部分财务指标并运用pearson模型对19个行业的资产质量进行了定性及定量的全景分析。本文将进一步参照上文做法，建立起对房地产不良资产适用的信贷风险识别模型，模型包含35个变量，其中17项财务指标，12项宏观指标以及16项房地产专项指标。

显著变量共计18个，其中以速度比率、资产负债率、产权比率、M2、社融新增等指标等16项指标呈现正相关关系，即：速度比率、资产负债率、产权比率、M2、社融新增等指标越高则房地产行业不良率越高。以土地购置面积等2项指标呈现负相关关系，即土地购置面积越大，则房地产业不良率越低。

（一）房地产对GDP贡献率逐年增加

（二）房地产企业数量及就业人数逐年增加

（三）房地产业增速或为GDP增速的领先指标

（四）房地产业增加值引导地产开发投资

（五）房地产开发投资五大来源中其他资金最多，外资最少

1、房地产开发投资中其他资金增长58倍，外资减少77%

2、外资受宏观经济影响波动最大，贷款及自筹资金较为稳定

3、国内贷款占比逐年减少，自筹资金与其他资金占比走势相反

4、国内贷款中银行贷款占主导地位，但近年内增速不及非银

5、其他资金受宏观调控政策影响较大

（一）房地产行业8年贷款余额大幅增长113%，排名第六

（二） 房地产业不良贷款余额上升

（三）房地产不良率有所回升

（一） 盈利能力：受宏观调控影响大，高ROE在去杠杆下不可持续

（二）营运能力：三项指标均下降，或对利润产生不良影响

（三）短期偿债能力：流动负债大幅增加，短期偿债能力下降

（四）长期偿债能力：杠杆率持续攀升，长期财务风险加大

（五）成长能力：净利润同比增速大幅下滑

（一）三项盈利能力指标与不良率相关性不显著

（二）三大营运能力指标与资产质量相关性不显著

（三）短期偿债能力：流动比率、现金流量比率越高则不良率越高

（四）长期偿债能力：杠杆率越高则不良率越高

（五）成长能力：三项指标与不良率相关性均不显著

（一）宏观数据：社融、GDP、M2越高，房地产不良率越高

（二）专项指标：房地产开发贷款余额越高不良率越高，待开发土地面积越高不良率越低

（一）与宏观数据正相关的指标持续走高

（二）土地购置面积回落，房地产不良率或继续走高