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“互联网金融+房地产”到底有哪些玩法

互联网+ 苟云川 · 零壹财经 2015-09-07

关键词:互联网金融房地产

自P2P平台最早出现房地产抵押贷款以来,互联网金融与房产的结合已经发展出了多种玩儿法,这些玩法主要依托P2P平台与众筹平台展开。

 

近两年来,互联网金融行业的发展极为迅猛,各家互联网金融平台在想方设法获取用户的同时也在资产端展开了争夺,如今这种争夺正在房地产领域发生。

 

房地产领域投入大、流动性较低,目前国内房产价格也已经脱离高速增长期,投资回报更多的依靠持有房产而带来的升值收益。因此,一些互联金融平台设计出了与房地产相关的互联网金融产品,以此来解决房地产所有人的资金需求,盘活房产的流动性。

 

此外,在中国,房地产已经成为人们心中保值、增值的代名词,与房地产相关的金融产品自然会受到他们的青睐。

 

从P2P平台上最早出现房地产抵押贷款以来,互联网金融与房地产的结合已经发展出了多种玩儿法,总体来看,这些玩法主要依托P2P平台与众筹平台展开。

 

“P2P+房地产”模式

 

目前,在“P2P+房地产”模式中,最主流和比较成熟的是房地产抵押贷款,此外还有首付贷、周转贷、赎楼贷、换房贷以及房地产租金收益权产品等。

 

P2P房地产抵押贷款与银行和小贷公司的抵押贷款模式差不多,其优势在于P2P手续便利,放款速度较快。根据零壹研究院数据显示,截止2014年底,在监测的1575家平台中,主营业务为房地产抵押贷款的平台在450家左右,占比28.6%,交易规模在300亿元左右,占整个P2P行业的10%。

 

“首付贷”是针对有购房需求但首付款资金短缺的借款人提供的贷款服务。一般来说,首付贷是P2P平台与开发商进行合作,其产品够对接购房人、开发商、投资人三类人群,购房人提出贷款申请,平台通过审核后放标,投资人通过平台相应项目出借资金并获得收益,开发商提供预售商品房。

 

零壹研究院数据显示,首付贷与P2P平台的首次对接出现在2014年,截止2014年年末,全国包含首付贷产品出售的P2P平台有9家,交易总额为3亿元到5亿元,并预计今年首付贷市场可达10万元以上。

 

据了解,在互联网金融领域,首付贷除了与P2P平台对接外,国内还有房地产开发商自建金融平台等其他模式。

 

房地产抵押周转贷为借款人以房产作为抵押向银行申请贷款已获得批准,但银行从批准到放贷有一定的间隔,在此期间,借款人如果因急需资金向他人借款,借款额度不超过银行贷款额度,并承诺在银行贷款发放后偿还该笔借款。

 

房地产抵押周转贷早已有之,但随着P2P平台的出现,互联网房产抵押周转贷已经成为房产抵押周转贷的重要发展形式,并且拥有广阔的发展空间。

 

互联网房产抵押周转贷通常采用P2P借贷的形式进行操作。其模式为借款人向P2P平台提交借款申请,平台对借款人进行审核,通过审核后在平台上发布其借款项目,投资人投标,向借款人出借资金。

 

由零壹研究院与1818平台近日联合发布的《互联网房产抵押周转贷报告》显示,截至2015年7月底,我国涉及房产抵押周转贷的P2P平台有14家,整体交易规模在15.4亿元左右。主要集中在北京,规模占到整体比重的90%以上,其次是深圳,郑州、厦门、福州和广州等地也有少量涉及。

 

零壹研究院院长李耀东预计,未来两三个月内互联网地产周转贷市场上将会出现更多的竞争者尤其是在竞争尚未开始的二线城市。

 

赎楼贷主要针对那些想在银行按揭没还清的情况下卖掉房子的“有房族”,房产持有者可向P2P平台申请资金用于还清银行剩余的按揭贷款,然后把抵押在银行的房产赎出。当成功卖房后,借款人再将钱还给平台。

 

与赎楼贷类似的是换房贷,换房贷是房产持有者已经将旧房出售,在房款到账前需要用钱买新房而设计的贷款,借款人承诺当旧房房款到账后将钱还给平台。赎楼贷与换房贷的操作模式与周转贷、首付贷等模式相似。

 

以上“P2P+房地产”的几种玩法均为住宅类房产,而商业类房产与P2P的结合则主要为租金收益权的转让,其核心为开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。

 

租金收益权转让与融资租赁对接P2P平台模式有一定的相似性,具体的操作是平台成立关联的商业保理公司,开发商筛选购物中心品牌商,将已形成的应收租金转让给保理公司后,包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人,这些应收租赁便成了p2p平台的投资标的。

 

“众筹+房地产”模式

 

相比于“P2P+房地产”,“众筹+房地产”模式在国内则起步较晚,如今还处于探索阶段。零壹研究院近日发布的《中国众筹服务行业发展简报》显示,我国房地产众筹平台在2014年下半年开始出现,平台数的增长集中在10-12月份。截止到今年上半年,15家典型平台交易额累计达到9.1亿元。

 

目前,众筹+房地产模式在国内主要有众筹买房、众筹建房、众筹炒房(理财为主)三种形式。

 

众筹买房是被谈论最多的,目前已有万科、远洋、中国平安等企业纷纷试水。简单来说,众筹买房是将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购,然后将房产拍卖,众筹参与者均有参与资格。在此过程中,最终竞拍成功的人,若竞拍价低于该房产的市场价,等于赚到一笔差价。而没有竞拍成功的,也不必担心意向金付诸东流,由于开发商的让利,所以这部分参与者也能获得较高的收益回报。

 

众筹建房主要为了契合个性化需求而出现,因此也被称为“集体定制”。一般由房地产企业和金融机构合作,推出一个地产项目,向特定对象发布认筹,进行项目融资。融资完成后项目开工,在开发建设过程中,投资者以微开发商的身份,参与项目的设计、社区配套等过程,一定程度上实现产品“定制化”。

 

目前,开展众筹建房比较困难,主要体现在拿地难、证照手续难、成本控制难以及个人间利益的协调难。

 

众筹炒房一般为平台从开发商处以折扣价预定一批房源后,依托平台募集购房资金购买,并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产,根据众筹参与者共同决定处置房产,负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。房子转手出售之后,所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配,所得的收益作为投资收益。

 

玩儿法虽多 风险却不可忽视

 

在中国,人们对房子有着天然的信任感,保值、增值早已成了其代名词。因此,与房产挂钩的金融产品被认为风险小甚至没有风险。

 

北京市大地律师事务所律师张普表示,目前市场上很多与房地产相关的金融产品,表面上看为房产抵押贷款,实际却为信用贷款,与房产抵押并没有多大关系。以“房地产抵押周转贷”为例,在借款人向平台申请贷款时,借款人的房子已经抵押给银行,因此P2P平台上与房地产抵押并无多大关系。

 

同时张普认为,即使有房产作为抵押的贷款,同样存在诸多风险点,如借款用途是否合法、抵押人是否为房屋真实所有人、是否有权处分、是否存在二次抵押、房屋土地取得情况、是否唯一住房、抵押权人的确定、是否办理抵押登记、执行时的司法行政限制等。

 

在众筹+房地产模式中,风险同样存在。如众筹炒房是建立在看涨房价的预期之上,受市场价格波动影响较大,因此风险也较大。

 


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