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【专栏】“保交楼”之下:资金从哪儿来,压力从哪儿解?

夏心愉 · 零壹财经 2022-10-12 11:07:37 阅读:5867

关键词:AMC专项借款保交楼按揭贷款

作者:夏心愉    来源:零壹作者专栏 01 “保交楼”被视为经济工作中的“头等民生大事”,近两个半月前,中央政治局会议首提“保交楼”工作任务。顶层推动,多方跟进,郑州、贵阳、武汉、长沙、绍兴、宁波等各地也推出了相关举措。 但是“保交楼”之所以棘手,关键问题不是缺决心...

作者:夏心愉    来源:零壹作者专栏

01

“保交楼”被视为经济工作中的“头等民生大事”,近两个半月前,中央政治局会议首提“保交楼”工作任务。顶层推动,多方跟进,郑州、贵阳、武汉、长沙、绍兴、宁波等各地也推出了相关举措。

但是“保交楼”之所以棘手,关键问题不是缺决心,而是缺资金。层层推动到最后落地,还是得回答出:钱从哪儿来?才能让烂尾楼得以盖下去,才能让购房者最终拿到产证,才能让办了按揭的贷款人不断贷?

那么,“保交楼”的资金缺口规模有多少?这是一个很难完全准确测算的动态命题,只能从不同的角度估算。比如,有券商研报从房地产行业资不抵债的缺口测算,房企资不抵债大约为6500亿,其中涉及“保交楼”缺口约3700亿;也有标普全球评级从“保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付”来测算,全行业需要获得7000亿-8000亿的资金。

如果就事论事,只盯着烂尾项目看,我觉得小部分项目是有盘活希望的(足值或接近足值项目),但大部分项目在资金问题上都会是个“死结”。原因在于:要回款?销售停滞了没有回款了;要销售?项目都停止施工了;要施工?垫资的钱都付不上了,项目资金已经四处腾挪,没了;要重组并购?接盘侠不可能来做亏本生意当活雷锋啊,很多项目定价困难,更何况中间还有债权债务关系错综复杂,多角债务一大堆。

但是这件事情博弈之处又在于,就这样摆烂下去,对所有相关利益方,无论是房企、购房者、贷款银行(或涉开发贷、按揭、供应链融资、政信),乃至地方政府在内都是最不利的。注入资金盘活起来,反而各方损失都会变小,还能保下民生安宁、金融稳定。

于是解决问题的突破口就变成,不能只盯着项目找钱,需要外部资金和力量注入,盘活起来;也不止寻求市场化的化解和消纳,还可能需要地方政府组织协调,金融机构也需要在此时作为,以化解风险。

浙商证券此前曾有一篇研究提了一个可能的“破局之道”,根据项目资金缺口方向,可以考虑以下三种方案:

- 一是项目足值,那就寻求市场化化解;

- 二是项目虽然不足值,但潜在可回收按揭价值高于额外投入的,那就协调按揭银行介入(或地方政府介入);

- 三是完全不足值的老大难项目,市场化也消化不掉,地方政府财力其实也有限,那就看看是否可以由当地政府出面组织协调,比如把足值的好项目和不足值的打打包,金融机构出资化解风险,最终超额亏损的,地方政府也承担一部分。


其实从大的生态循环而言,过去二十几年房企大发展时利于谁,现在谁就来救救局啊。比如金融机构赚了不少利润,但也承担起了社会责任,就挺好,对吧。

02

钱从哪儿来呢?据“愉见财经”观察,目前为止,有这么一些动向。

第一,有政策性银行专项借款,支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。

专项借款的初期规模就达2000亿元,9月22日,国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款,支持辽宁“保交楼”项目。

再追问一句,这个贷款不是送的,谁来承接以及怎么还呢?从沈阳这笔“保交楼”专项借款来看,据“券商中国”援引广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,承接主体是沈阳市地方国企或城投平台,这笔钱纳入地方债务统借统还,要确保这笔专项借款能够安全退出,并获得一定的收益。

所以这种情况下,专项借款进入的项目应该是资金能够平衡的优质项目。

第二,从郑州“保交楼”的“大干30天”行动样本来看,一些项目用的是申请专项借款+商业银行配比贷款+政府介入的方法。

在大力争取国家政策性银行专项借款方面,9月份,第一批专项借款50亿元已下达郑州。在协调商业银行贷款方面,据界面新闻报道,在有些项目案例中,商业银行需要按照一定的配比提供贷款,比如1:2的比例(即专项借款配1,商业银行配2)。

但话分两头说,银行不止有社会责任,人家也是商业机构,因此银行方面也会择优质项目而入,比如真到了放款环节,也是需要开发商提供抵押物的。

据我们了解,不少银行也都对“保交楼”有授信政策安排。另据财新最新报道也提及,已有几家国有大行传达通知,加大对房地产融资的支持力度,每家行年内要增加千亿融资“输血”房地产。当然,这里支持的覆盖面很广,放开发贷、加大居民个人按揭投放、或是投地产债都算。这里头风险最低的应该是按揭,估计银行们下一步又会大力推按揭了,按揭利率看来又要降了。

不过再怎么说,总也有一部分安排,是用于“保交楼”的。地方政府势必也会协调银行来共同推进的。

在河南样本中,中原银行就提供“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元,拨付平台公司32.6亿元,推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元,投放18.42亿元。

此外,银行业的动作不止于对“保交楼”方面的授信安排。比如近期市场颇为关注的,建行宣布设立300亿“住房租赁基金”。虽说基金定位是推动改造租赁住房,增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,但投向是收购房企存量资产来进行改造。

第三,是各地组织的类似于“地方稳保基金”的运作。比如在郑州“保交楼”措施中,当地的AMC河南资产和郑州地产宣布联合设立郑州市地产纾困基金,规模为100亿,纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,明确了纾困项目的四种开发模式,即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

这里额外补充,AMC也是“保交楼”行动中的重要力量和盘活资金来源。不止地方AMC,全国性的AMC,包括中国华融、中国长城资产、中国信达等,也与房企进行战略合作对接纾困项目并进行出资,化解方法包括存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建、项目封闭运作等。

第四,冤有头债有主的,房企也得再想办法挤出钱来。比如在郑州样本中,当地就对房企提出了“砸锅卖铁保交楼”的瘦身自救要求,房企得赶紧通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式,断臂也要筹出钱来。

数据显示,郑州房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元,涉及78个项目。

另外也不能都等企业主动瘦身,郑州专项行动中,还包括公安司法系统介入。据悉,专项行动的30天内,郑州公安系统围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证,共约谈147家停工项目企业562家次,累计受理房地产领域违法犯罪案件50起,立案侦办31起,采取强制措施37人,限制出境人数250人,促成资金回拢85.06亿元;法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式,主动对接各级专班,共解封相关项目37个,土地21宗,解封资金8.62亿元。

此外,在武汉、长沙、东莞等地,此前就出台了商品房预售资金监管新规,对商品房预售资金加强监督管理,确保预售资金用于商品房项目工程建设,所谓扎紧“篱笆墙”。

总的来说,“保交楼”依然会是接下去的重点工作,目前无论是住建部、央行、银保监,政策都清晰有力,各地政府也推出举措,包括“一楼一策”、“一对一”帮扶,商业银行积极配合,房企也筹措资金积极复工。

但依然需要面对的问题是,现有的各项举措,专项借款也好、专项基金也好、外部注资也好,多半是针对项目情况尚可、只是出现流动性困境的,对于那些严重资不抵债,情况不乐观的项目,还是很难有市场化机制解决问题。此外,国有房企或许尚能解围,但民营房企或仍面临较大不确定性。

通盘来看,真正解决问题,还是需要房地产行业恢复元气,正常发展。市场虽不能火热到炒房,但也不能冷清到躺平,总是两极分化。所以近期重振楼市的政策也比较密集,除了多地放开限购,还有居民换购住房可享个税退税优惠,还有云南普洱、河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等多个城市启动“商转公”,减轻购房者的还贷压力。此外,银行的按揭贷款势必也会LPR减点得更实惠,放款流程更通畅的。
 
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