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三年亏损42亿!蛋壳公寓抢滩美股:大肆扩张仍未显“规模经济效应”

上市公司 姚丽 零壹财经 2019-11-01

关键词:蛋壳公寓IPO美股规模经济亏损

业务扩张的同时,亏损同步扩大,未来如何实现盈利?
继青客公寓之后,又一家住房租赁平台蛋壳公寓拟冲击美国资本市场。北京时间10月29日,美国证券交易委员会(SEC)公布了蛋壳公寓(以下简称“蛋壳”)的招股书。蛋壳拟登陆纽交所,承销商为花旗集团、瑞士信贷和摩根大通。

蛋壳成立于2015年,没有门店,目前运营两个品牌,面向个人客户的“蛋壳公寓”及面向企业客户提供员工宿舍的“筑梦公寓”。关于蛋壳公寓的运营,其从个人业主中租下房子,租期一般4-6年,进行标准化的新式装修后租给个人租户,一般租期一年。筑梦公寓于2018年11月开始运营,其租下整栋楼或整层楼,改装成宿舍风格,作为员工宿舍租给企业。对于所有的租户,蛋壳提供一站式的服务,包括清洁、修理维护、WIFI及7乘24小时住户支持。

招股书显示,蛋壳处于大肆扩张阶段,同时亏损在同比扩大;而规模的扩张尚未体现出明显“规模经济效应”;蛋壳希望围绕主营业务建立生态,志在建立“一站式生活方式选择平台”。

业务大肆扩张,亏损同步扩大

蛋壳处于大肆扩张阶段。收入在跳跃式增长,2018年收入26.75亿元,同比增长307.3%,2019年前9个月收入50亿元,同比增长198.8%;其开展业务的城市从2016年的3个增加至2017年的6个,进一步增至2018年的9个及2019年前9个月的13个;其经营的公寓单元从2016年的13499个,增加至2017年的52181个,增幅286.6%,2019前9个月增至406746个,较2018年增长147.9%。

扩张远没有结束。在进一步扩大公寓网络,以及拓展新的社区以满足租客的各种需求,扩大市场占有率的同时,蛋壳要覆盖所有经济富有活力且拥有较多租房人口的一线二线城市。

业务大肆扩张的同时,亏损同步扩大。2017年、2018年及2019年前9个月,亏损分别为2.72亿元、13.7亿元及25.16亿元,不到三年累计亏损41.58亿元,经调整EBITDA分别为负的1.02亿元、8.16亿元及14.61亿元,占收入的比重分别为37.7%、59.6%及58.1%。

规模扩张尚未体现规模经济,租房成本占比逐期上升,2019年上半年的收入不能覆盖租房成本及折旧摊销

蛋壳在招股书中表示:“随着时间的推移,我们相信我们能够利用增长的规模经济来提高我们的运营效率。”但是从租房成本、折旧摊销以及各项费用占收入比重看,规模的快速扩大尚没有带来明显的“规模经济效应”及“运营效率的提高”。

先看成本费用中的最大一项:租房成本,这是蛋壳商业模式中最大的一项成本。2017年、2018年及2019年前9个月,蛋壳从业主手中租房的成本(rental cost)占收入的比重分别为77.9%、81.2%及89%,呈上升趋势。显然,在快速扩张的过程中,规模的扩大并未带来成本占比的优化,反而走向反面。

同期,房间的入住率分别为85.8%、76.9%及86.9%,入住率在2018年出现下降,但2019年前9个月上升至更高的水平,所以入住率变化并不能解释租房成本占收入比重的上升趋势,只能从上下游定价上去找原因。

蛋壳在招股书中披露:房地产租赁市场竞争激烈且快速变化。行业的竞争者包括:其他合租(co-living)平台、传统房地产中介、出租自有物业的房地产开发商、宾馆及服务型公寓运营商。在2018年,蛋壳在可触达的市场中占比0.15%。显然,这是个很小的比例,一方面意味着增长空间很大, 另一方面也意味着,分散的市场中,平台的溢价能力有限。租房成本占收入比重的上升,有可能是在激烈的竞争中,蛋壳在上下游两端都采取了不利于自己的价格策略,也有可能蛋壳并没有多少议价能力。

再来看成本中的另外一个“大项”折旧摊销(Depreciation and amortization),包括房屋改善支出、家具电器及电子设备和软件的折旧摊销,在会计核算上采用直线法。2017年、2018年及2019年前9个月,这项成本占收入的比重分别为15.1%、14%及15.8%,2019年上半年的占比高于前两个财务年度。2017年、2018年及2019年上半年,租房成本及折旧摊销两项合计占收入比重分别为93%、95.3%及104.8%。收入已经不能覆盖成本,更不用提费用了。

租房成本及折旧摊销均未呈现在“规模经济效应”,那么费用呢?从招股书披露的数字看,各项费用中,除了出租前费用(pre-opening expense)及技术与产品开发费用外,其他费用包括一般运营费用(Other operating expenses)、销售与营销费用、一般及管理费用占收入比重均没有出现明显下降,体现不出“规模经济效应”。

那么将来如何实现盈利呢?

强化并扩展生态系统,探索新的变现机会,但目前尚未落地

在招股书中,蛋壳介绍了自己的生态系统:以数据、技术及公寓网络为基础,把业主、租户及第三方服务商纳入并连接起来。

另外,蛋壳多次提及房屋租赁平台面对的增值服务机会:当平台达到一定规模,它们积累并圈定了一个庞大的租户群,可以为之提供增值服务。典型的租客会每天在家里花10小时以上,它们需要各种服务,包括清洁、修理维护、洗衣、搬家、送餐及线上保险等等。根据艾瑞咨询,这些服务在2018年代表了近2.4万亿的市场。这是住房租赁市场之外的巨大的增量机会。

在招股书的“战略”部分,蛋壳表示:“我们的租户每天在我们的公寓里待10个小时以上,这给我们作为需求的汇集者,以及第三方服务商提供了巨大的机会来服务他们的各种需求。我们计划强化并扩展我们的生态系统:嵌入其他第三方服务提供商,提供更大范围的服务来更好地服务我们的租户,并探索新的变现机会,如智能家居、搬家服务、金融与保险服务,及新零售和其他本地服务。另外,我们以我们的数据和技术赋能第三方,使他们能够提供对我们的租户提供个性化的服务。我们计划建立会员制来增加客户粘性。当我们强化并扩展我们的生态系统时,我们努力最终成为一站式生活方式选择平台。 ”

看来,建立生态是很多电商的超越短期盈利的理想。

生态提供的变现机会,尚处于“构想”阶段。目前,蛋壳的收入构成中,除了租金,是围绕居住的服务费,未出现其他服务的变现。招股书披露的第三方合作仅仅是持牌金融机构,而对于与持牌金融机构合作提供租金贷,蛋壳需要支付利息,并不是获取收入的一方。

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