他说房地产众筹将取代REITs，去美国看看他是怎么干的

 

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　　“美国REITs（房地产信托）总市值已经超过9000亿美元，同样带有房地产资产证券化属性、并拥有鲜明互联网基因的房地产众筹虽然刚刚起步，但我相信它会逐渐取代纯金融属性的REITs，成为个人投资、机构融资的新途径，也是首选途径。”基于这样的判断，海众网创始人谭尚轩一脚踏进了美国房地产众筹。

 

　　2013年，美国房地产众筹平台RealtyMogul和RealtyShares获得种子投资；2014年5月，房地产众筹平台Funderise获得3100万美金的A轮投资，其领头人是陈一舟的人人公司。

 

　　目前，美国已有上百家房地产众筹公司，“海众美国”是其中之一，它是海众网在美国的分支机构，为中国投资者投资美国物业提供服务。

 

　　用众筹的方式，帮助中国资金出海投资房地产，也是国内多家众筹公司发力的重点方向。2014年8月，平安集团旗下的平安好房上线了海外房地产众筹项目，单笔众筹金额最低只需100美元。

 

　　有调查报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，2015年中国海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。

 

　　2015年4月中旬，“零壹美国互联网金融之旅”将在纽约访问“海众美国”，与其创始人谭尚轩及团队交流美国房地产众筹的发展和投资机会。

 

　　“我要，我现在就要。”据说这才是互联网用户的需求，所以，我们来听听谭尚轩的看法，他是这么说的：

 

　　三年超百家初创平台

 

　　美国房地产众筹能够发展起来法律上依靠的是2012年通过的JOBS法案，此法案允许合格投资者(AccreditInvestor)投资股权众筹领域。

 

　　美国的房地产众筹行业发展到今天才三年不到的时间，已经涌现了超过百家的初创企业，也出现了各种细分市场的参与者，其中就包括我们海众这样，专门针对海外投资者的众筹平台。

 

　　专注学生住宅和商业地产

 

　　从投资标的物上来说，房地产众筹主要是以收购高现金流或可预期收益的现成物业项目为主，也有给开发商融开发贷、翻修再出售（Flip）等形式的融资。

 

　　显而易见地，其中较为复杂或者本地性太强的投资并不适合海外投资者，所以海众只关注两类中国投资者最了解的投资资产类型，学生住宅和商业地产。

 

　　学生住宅主要指美国大学周边的学生住宿类物业，商业地产主要是零售类的商铺和办公室为主。这两类物业的特点相同，就是拥有长期且稳定的租约保证，日常管理也最为简单。

 

　　这两类资产的年租金净回报能够达到10%左右，在这个较低的风险等级下我们认为是最优质的资产类别，标准化程度和可复制性也十分突出。

 

　　股权众筹：债权众筹≈80：20

 

　　从投资结构上来说，房地产众筹除了以股权众筹形式，也可以通过债权众筹的方式来募资。

 

　　股权众筹是投资者共同成立并按比例持有一家控股公司的股权，以此买下所投资物业，收入直接作为公司分红发放给所有股东。

 

　　而债权众筹则是所有投资者借款给一家SPV（特殊目的企业），SPV买下所投资标的物，并以此抵押给所有投资者，再以利息形式将投资收益分配出来。

 

　　现在来看，股权和债权形式在美国房地产众筹市场上占比在80：20的样子。

 

　　海众在这两种结构上都有尝试。

 

　　众筹将取代REITs，成为首选

 

　　从行业前景上来说，美国作为最为发达和规范的资本市场，从来不缺少金融创新。就以我们所处的房地产行业来说，REITs（房地产信托）总市值已经超过9000亿美元，而作为同样带有房地产资产证券化属性、并拥有鲜明互联网基因的房地产众筹在美国虽然还处于起步阶段，我相信会逐渐取代纯金融属性的REITs，成为个人投资、机构融资的新途径，也是首选途径。

 

　　美元升值＋地产复苏

 

　　中国投资者参与其中的意义，我想最重要的是在这个叠加了美元上升周期和美国房地产市场复苏周期的时间段里，最大限度地分享资产海外配置的收益，并尽可能兑现前阶段人民币过度升值所掌握的筹码。

 

　　海众网的未来，不止于房产

 

　　海众网2014年成立，专注海外房地产众筹交易的平台，创立之初获得300万人民币天使投资。我们在上海、纽约设有办公室。

 

　　海众网筛选海外房产标的在线上展示，由国内投资人进行众筹，通过租赁等方式为投资人提供固定收益。

 

　　我们判断接下来国内的海外房地产行业会全面转向众筹模式，我们短期的发展目标是抓住先发优势，成为国内最大的海外房地产众筹投资平台。中长期的目标是成为中国人海外投资的综合性垂直平台，产品不止房地产投资、还包括个人海外投资等多类产品。

 

　　谭尚轩简介：

 

　　【谭尚轩，海众网创始人&CEO，毕业于美国DickinsonCollege，2011年创办“UAG江南美联”海外财富管理公司并带领中国投资者投资并管理海外房地产资产，投资领域主要为高现金流的商业地产及学生住宅市场，并成为此领域国内最大的海外个人投资及资管平台。2014年创办“海众网”，着力打造海外房地产众筹平台。】