互联网金融之夜第十九期：揭秘互联网金融+房地产新玩法

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　　互联网金融+房地产的新玩法

 

　　传统地产行业是一个资金密集的行业，经过快速发展期后，其面临着多方面因素的发展约束。互联网金融是一个全新的行业，拥有资金流动快速、业务模式不断创新的特点。一个全新的金融行业、一个传统的地产行业在互联网+的概念下，摩擦出了新的“火花”。

 

　　互联网金融对接房地产项目逐渐形成了房企融资、转让房地产类产品收益权以及直接投资赎楼贷业务等多种模式。本期节目将带你走进互联网金融+房地产新玩法趣味之旅。

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洪偌馨：现在互联网金融进入房地产行业越来越多，能不能给我们总结和介绍一下现在市面上有哪些互联网金融加房地产的玩法？

 

　　何捷：一个就是行业内所谓的针对购房者端的一些玩法，“首付贷”，“赎楼贷”，“换房贷”，甚至房产抵押贷，另外一种就是众筹，比方说让普通老百姓在早期就参与到一个楼盘的设计中，然后你可以有权利用比较低的价格将来买房，也可以不买房，你参与到里面的时候，这个房子出来就是你想要的那种风格和户型。

 

　　另外一种是使得开发商融资通道更加顺畅，比如说我们在与银泰集团做的银泰租金宝的项目，是把银泰杭州200多个顶尖国内国外品牌租约进行一个打包进行一个保理业务，把这些租约的潜在应收租金通过一种方式使得我们有一个投资机会。

 

　　互联网金融+房地产有哪些新模式？

 

　　洪偌馨：刚才何总说了一些国内互联网金融加房地产的玩法，不知道柏亮你们这边做了一些相关的研究，有没有观察到国外的一些相关模式呢？

 

　　柏亮：整体上房地产大致分为两种，一种是商业地产，一种是住宅，因为商业地产像何总讲的通过把租金回报用来作为一些打包或者证券化的方式给投资者作为理财产品，这种传统里也有，只不过是用资产证券化的方式出现的，现在直接通过资产管理来做，现在可能会越来越多，因为中间流程会更少。所以现在整体上来看，第一个是房地产公司本身的需求，能不能做成产品，或者这种需求通过互联网理财的方式进入。第二个对于商业地产，就是它的租金收益，所以你像美国做的都是两种，一种是可以借钱给这些需要买商业地产的，第二个是我们筹一笔钱，买下一块商业地产，然后分享它的增值收益，我们也可以去投把它卖掉等等。对于住宅来说，在国内比较少的就是他们众筹买住宅，买了也可以去分享它的租金收益，因为我们国内对于买房限制特别多，用众筹的方式比较难做，所以大体上第一是分享房地产商本身的融资需求，第二是从房地产使用过程中，比如租金，从这个过程获得，大概都是针对两种，一种是借贷，一种是众筹。

 

　　老百姓能得到多少实惠？

 

　　洪偌馨：刚才两位介绍了很多中外关于互联网金融加房地产的玩法，老百姓怎么能从这些互联网金融产品中得到实惠，有没有什么秘诀？

 

　　何捷：我觉得普通老百姓还是实实在在能够获得一些实惠，如果你要去买一手楼盘，可以问开发商有没有首付贷，因为我们看到这些首付贷的产品，很多开发商已经使用它进行一些利率的补贴，实际上这些都是一些优惠的政策，等于打了一个折，对老百姓来讲我觉得这是实实在在的好处。

 

　　如果是二手房，我觉得现在用互联网金融的方法去做赎楼贷、换房贷，平均来说我们给出去利率应该比其他非银行途径降低了30%，所以等于利率打了七折，我觉得这些都是大家可以获得的好处。

 

　　柏亮：一手房月息年化将近10个点，如果我可以找到超过10%的理财产品，我可能不会愿意把自己的钱做首付，我会做别的理财。第二有的房地产商为了使房子卖得更好，或者在竞争压力比较大的情况下，你10%的利息成本我帮你承担，实际上打了一点点折，3%的折，或者10%的利息给你承担掉5%，这些都有可能出现，就是提供了一个更多的环节让开发商有机会给你打折，当然这个你要看跟开发商谈的过程能不能谈到这个折扣，所以具体买房的过程中，第一要看有没有首付贷，有首付贷的话看他的利率有没有跟房地产商谈的空间，所以我觉得当这些产品出现以后，我们以后去买房、换房，其实可以计算的空间更大。

 

　　市场空间有多大？

 

　　洪偌馨：房地产行业是一个受宏观政策影响比较大的行业，比如现在很多核心城市都有限购，这种情况下互联网金融加房地产的模式，前景究竟有多大？怎么来避免或者防范这种政策风险？

 

　　何捷：我们现在还有不少城市有限购政策，限购主要是避免房地产泡沫，而且特别是针对那种投机倒卖炒高房价的事情，这种限购我们认为是正确的，也是支持的。如果在一个不限购的城市，我们分析出借款的目的是投机，我们不一定能满足这个借款需求。所以我觉得限购对于我们的主打市场是刚性需求用户的市场来讲没有太大影响。

 

　　另外，中国整个房地产销售额应该差不多是10万亿，这么庞大的销售额，我们只要考虑有5%的人有首付贷这种其他银行没有提供的需求，就已经是一个巨大的市场，而且互联网金融刚刚开始，这个空间已经足够我们去精耕细作。

 

　　资金去向如何监控？

 

　　洪偌馨：房地产行业有一些政策风险，互联网金融也有，它没有出现监管政策，在这样的情况下，你们跟房地产行业做融合跨界的时候，包括业务和产品的合规性怎么保证？

 

　　何捷：虽然监管政策还没有出台，但监管层已经在不同场合介绍了一些思维方向，这些思维方向已经是挺好的一个市场指引。另外互联网金融本身还是金融，金融在过去中国几十年已经存在，传统金融的法律法规还是非常健全的。所以作为一个互联网金融企业，我们去开展一个新品种的时候，首先要做的就是现在法律法规的研究，然后要确保我们的模式跟产品都是满足现在的法律法规的前提之下，然后做创新，做更好的满足购房人的需求。

 

　　互联网金融特别是P2P政策没有落地之前，还有一些不明确的地方，这个我觉得就要看每一个企业的团队专业性了，其实外国在这方面比较前，所以可以借鉴很多外国实际案例，我相信这样做也能够给老百姓更多的保障。

 

　　柏亮：这都是根据需求，美国房地产金融很大程度上是因为次贷危机正常的金融机构对于房地产的放贷、投入非常谨慎，但房地产本身的复苏走在了前面，中间出现了比较大的差距，更多的民间资金通过互联网方式进去了。中国的房地产互联网金融在很大程度上有类似的地方，第一是我们的购房门槛很高，中间这一块需求由互联网金融开始去打破。第二是房地产公司本身，无论是房地产公司，还是比如说用户，它的融资成本很高，那就会有更多新的渠道，我们通过消费信贷还是互联网方式去满足，从满足更多需求的角度来讲，我想政策上都是应该会去支持的，无非是中间具体操作上的合规性问题。对于房地产来讲，我们相信未来的政策性还是很强，但整体上政策性会越来越低。如果政府要控制房价，限购限贷无非就是首付贷缓一缓，把购房的门槛提高一点，但对于我们做互联网金融本身的业务来讲，在没有真正的很明确的规章出来之前，更多是靠自律。觉得这个事情不能干，或者容易产生道德风险，就不要干；觉得这个事情虽然法律上没有特别规定，但我们这么做不会出现道德风险，不会给普通公众带来不明确的伤害，这其实就是在这个过程中探索的问题。

 

　　如何防范风险？

 

　　洪偌馨：不管众筹模式也好，P2P模式也好，在跟放贷或者房地产行业相结合的时候，你们怎么去防控风险？有没有哪些是特别要注意的？

 

　　何捷：其实是有挺多方面，风险控制是互联网金融企业最核心的事情，可以说是最核心竞争力之一，所以我们一开始围绕这个事情去打造，第一是产品设计，因为选择做哪些产品就注定了哪个产品风控的安全度，它是从哪儿到哪儿的问题，另外虽然我们不是银行，但我们的风控体系是按照银行界通用的巴塞尔协定设定的，所以我们跟其他P2P公司不同，他们只是更多分析这个人能不能还钱，我们除了这个以外，比方说分析有没有操作员工的道德风险，有没有市场的流动性风险等等，这是一个比较有系统性的宏观眼光。

 

　　柏亮：除了分析借款人自己以外，也要构建一个平台本身的抗风险能力，以前危机的时候很多金融机构会做压力测试，你们测试过吗？比如房价下跌多少你们扛得住。

 

　　何捷：我们也有做测试，所以我们推出产品的时候，不是全国都推出这个产品，中国地理位置太大了，每一个市场都有不同的因素，每一个城市有不同、地区也有不同，而且刚性需求用房跟别墅也完全不一样，其实，因为我们这个产品系列是针对解决用户购房梦的，所以我们能够很垂直化的解决我们的风险控制，所以我们认为这样的风险控制方式会比所有人进来，不管什么用途，都借给他钱这样的风险控制来得更加靠谱。