美国十大互联网金融公司巡礼：Realty Mogul

 

　　【专题|零壹财经美国互联网金融之旅】之十。4月13-15日，LendIt2015全球P2P峰会将在美国纽约举行，超过1500名来自各国的业界人士参会，今年，峰会的中国展区将成为最大特点。零壹财经作为LendIt中国区战略合作伙伴，携团赴美参加此次峰会，并将在会后拜访LendingClub、FICO、SoFi等公司，与其高管们进行深入交流，带您一起解读互联网金融的前沿趋势，开启中西方创新思维的碰撞之旅。

---

　　Realty Mogul的房产众筹分两类：第一，房产股权众筹。第二，房产贷款众筹。房产股权众筹简单来说，就是让投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹简单来说，就是让投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。下图是Realty Mogul的业务流程简介：
 

 

 

　　投资者可以简单地在Realty Mogul众筹平台注册一个帐号，然后就可以浏览所有的投资机会，包括股权众筹和贷款众筹。但是由于美国证监会的要求，房产众筹的投资者必须是证监会认可的合格投资者。合格投资者的要求是：1）单人年收入20万美元以上，夫妻年收入30万以上。2）如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万以上的净资产（不包括先住房的市值）。

 

　　Realty Mogul的众筹平台是每个人都可以注册的，但是投资时，Realty Mogul要求投资者填写身份认证并且给予Realty Mogul审查个人资产的权利，当投资者通过了Realty Mogul的审查才能继续进行投资。

 

　　Realty Mogul股权众筹案例

 

　　下图展示了房产放上Realty Mogul的众筹平台上的流程。

 

 

　　首先是由U.S.Realty和Compass Acquisition发起项目要求要筹集五十万美元的资金。然后把房源的信息发给Realty Mogul审核，Realty Mogul与Realty Mogul的一家第三方房产审核机构WealthForge一起对房源进行审核，如果通过就在Realty Mogul众筹平台发起众筹，如果未通过审核则放弃众筹。在这个例子里，如果众筹成功，Realty Mogul会帮投资者建立一个有限合伙制公司名为Realty Mogul 15，投资者根据出资额占取相应股权。Realty Mogul不占有有限合伙制公司股份，但是是GP，投资者必须签署一份协议让Realty Mogul全权管理这个有限合伙制公司。

 

　　下图说明了贷款众筹放上Realty Mogul的众筹平台上的流程。

 

　　所有Realty Mogul的众筹平台上的贷款，都是由房产投资公司发起的装修贷款。这个例子是由OCG Properties发起的装修贷款。OCG Properties提出贷款申请，Realty Mogul与第三方审核机构一起审核，未通过审核则放弃众筹，审核通过则发起众筹。这个例子是众筹成功了，一旦众筹成功，OCG Properties会把房源抵押给Realty Mogul公司。

 

　　房产贷款众筹的业务流程与股权众筹非常不同，下面是这个例子的房产贷款众筹的流程：

 

 

　　上图是这个特定房产贷款众筹的业务流程。众筹成功后，相当于投资者购买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票，本票的年华利率是9%，最小金额是5000美元。Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修，并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息，Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额，向投资者付利息。OCG Properties卖出装修后的房产后，才把本金归还给Realty Mogul，Realty Mogul才会把投资本金返还给投资者。但是，如果OCG Properties在一年内没有卖出房产，投资者将拿不回投资本金。因为Realty Mogul发行的本票，限定了债务时间，一年后Realty Mogul与投资者不再是债务人与债权人的关系。如果房子在几年后卖出了，回款有Realty Mogul所有，投资者也拿不回一分钱。所以就算房产抵押给了Realty Mogul，投资者还是面临相当大的风险。Realty Mogul房产贷款众筹的盈利来源是收取借款方的手续费，具体费率没有对外公开。

 

　　Realty Mogul运营模式

 

　　下图是Realty Mogul的运营结构图

 

　　从上图可以看出房地产股权众筹项目，都是由Realty Mogul帮助投资者代办和管理（Realty Mogul为不占股权GP）一个有限合伙制公司，而且一个房产股权对应一个有限合伙制公司。投资者只是购买有限合伙制公司的股权，而且一个有限合伙制公司只持有一个房产作为资产或者是一个有房产抵押的债权。这样投资者的投资回报可以更明确的分配。

 

　　房产贷款众筹项目是由Realty Mogul发行本票的方式向投资人筹款。虽然房产抵押给了Realty Mogul，但是一旦本票到期后，房产没有卖出去，投资者的本金是拿不回的。这对投资者来说是不公平的，而且让投资者承担了相当大风险。

 

　　Realty Mogul盈利方式

 

　　Realty Mogul房产股权众筹的盈利模式是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费。以上商场项目为例，每年Realty Mogul要收取有限合伙公司总收益(包括股权出售后的收益)的2%作为管理费。

 

　　Realty Mogul房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费，具体费率没有对外公开。Realty Mogul如果在本票到期后才收到借款方的资金，所有的资金（包括房产卖出资金）全部都是Realty Mogul的盈利。这是一个霸王条款，但是确实存在于Realty Mogul的投资合同里。