美国十大互联网金融公司巡礼：Realty Shares

 

　　【专题报道|零壹财经美国互联网金融之旅】之七。4月13-15日，LendIt2015全球P2P峰会将在美国纽约举行，超过1500名来自各国的业界人士参会，今年，峰会的中国展区将成为最大特点。零壹财经作为LendIt中国区战略合作伙伴，携团赴美参加此次峰会，并将在会后拜访LendingClub、FICO、SoFi等公司，与其高管们进行深入交流，带您一起解读互联网金融的前沿趋势，开启中西方创新思维的碰撞之旅。

 

　　RealtyShares比RealtyMogul成立晚三个月的房产众筹公司，RealtyShares在早期只有房产贷款众筹，而且贷款众筹的结构与RealtyMogul完全不一样。目前，RealtyShares也开始了房产股权众筹，其业务流程与RealtyMogul相似。下图是RealtyShares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：

　　Realtyshares众筹平台项目案例

 

　　Realtyshares的众筹项目还是必须注册后才能浏览，每位浏览者都可以无限制地注册帐号。但是，浏览者想投资，Realtyshares平台会要求实名信息包括：护照号，姓名等。这些信息用来初步核实投资者是否达到了美国证监会对受信投资者的要求。

 

　　网站会给出房产众筹投资的类型，房产基本信息，预计持有期，预计收益，众筹资金目标等。

　　上图是Realtyshares房产股权众筹的例子，此项目由ColeValleyPartners（CVP）发起，并且通过了Realtyshares的审核。目前此项目已经众筹完成，持有期是3到5年，预计年化收益是9%。Realtyshares审核此房产股权投资的形式如下图：

　　此项目是由房产投资公司CVP发起的，CVP希望筹集投资30万美元。CVP将项目内容提交给Realtyshares审核。Realtyshares没有第三方合作房地产审核公司，所有审核都由Realtyshares团队完成。如果未通过审核则放弃众筹。如果通过审核则发起众筹。众筹成功后Realtyshares帮投资者建立一个有限合伙制公司，Realtyshares不占股权，但是投资者会签一份合同。合同规定Realtyshares为有限合伙制公司的GP，公司日常运营全权交给Realtyshares处理。每一个房产众筹项目Realtyshares都会帮助投资者组建和管理一个有限合伙制公司。这个项目的有限合伙制公司名称为RealtyShares5。下图是此项目众筹成功后房产的管理办法以及股权构成。

　　RealtyShares5有限合伙制公司与CVP合作都持有商场的股权，但是RealtyShares5有限合伙制公司不管理商场。所有商场管理运营完全由CVP负责。商场股权结构是：CVP占有10%，RealtyShares5有限合伙制公司占有9.56%，其它股东占有80%。商场每月会产生租金，租金按照商场股东所占比例分配。分配到RealtyShares5的租金就是当月租金的9.56%。RealtyShares5与CVP合作，并且RealtyShares5不管理商场，具体的收益分如下图。

　　商场产生的年租金，按照9.56%的比例分配给RealtyShares5有限合伙制公司，RealtyShares从中再收取年化1%的管理费。CVP不对RealtyShares5有限合伙制公司收取任何费用。如果RealtyShares股权出售，如果股权出售产生了超额收益，即大于RealtyShares买入价。那么超额收益的80%归RealtyShares5有限合伙公司所有，20%的超额收益归CVP所有（因为CVP负责商城的日常运营）。最终这个房产股权众筹项目投资者的预计净收益是年化9%。

 

　　RealtyShares运营模式

 

　　下图是Realtyshares的运营结构图

　　从图中可以看出RealtyShares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过RealtyShares帮助投资者成立的有限合伙制公司来管理和完成的。RealtyShares不占任何一家有限合伙制公司的股份，但是由于投资者签署的合同，让RealtyShares成为GP管理公司的大小事物。

 

　　通过这种方式管理投资房产股权，可以明确地分配投资者的收益，让众筹发起方能更好的管理投资者关系。对房产贷款众筹来说，这种方式是最大限度的保护了投资者的利益，与RealtyMogul的本票模式不同，RealtyShares可以让投资者面临相对较小的风险。

 

　　RealtyShares盈利模式

 

　　RealtyShares房产股权众筹的盈利模式是收取管理费。以上文商场项目为例，RealtyShares每年收取有限合伙制公司1%的年收益(包括股权出售后的收益)当作管理费。

 

　　RealtyShares房产贷款众筹的盈利模式是收取借款方的手续费，具体手续费与房产有关。但是，RealtyShares不披露具体手续费的费率。