房产抵押项目就一定安全吗？远非如此！

来源：福布斯中文网　作者：房旭　日期：2014年11月13日　　【字体：大中小】

　　“房产抵押类贷款标是最安全的，我们会要求借款人提供上海市的房产作为抵押保障，还会让借款人签署全权委托公证和强制执行公证。如果他们到期没法还款的话，我们就会把房产折价或拍卖，一样可以还你们的钱。”在上海市一家P2P网贷的线下门店里，一位理财经理正在给投资者推介他们平台主打的房产抵押项目。

　　资金安全如今成了各大网贷平台的主打口号，而这一切的背景正是今年开始频繁登上媒体头条的网贷跑路潮。就在刚刚过去的10月，中国P2P平台又创下了跑路新高，单月出现问题平台38家，包括跑路、提现困难和失联等各类问题，刷新了2013年11月创下的单月34家的历史纪录。

　　跑路的强刺激逐渐打破了网络投资者只追求高收益的心态，项目的安全性开始得到重视。这种转变驱使一些P2P贷款平台开始减少信用贷款标的，加大担保抵押项目的比重，满足投资者的安全需求。《证券日报》记者曾保守统计，以房产抵押（包括住宅、写字楼、商铺、厂房等）所发标的的贷款余额，占据目前中国全部P2P网贷贷款余额至少80%以上。

　　一些专门做房产抵押的网贷平台也开始出现，他们打着“最安全”、“最有保障”的旗号，聚集了越来越多网络投资者的资金。一家成立不足半年的房抵网贷平台的负责人告诉记者，他们平台上的投资者有很多来自原本银行覆盖的客户群，这些用户喜欢做大额的长期投资，每期的出借金额都在数万元。

　　比起一般的信用贷款，抵押贷款的确更有保障。不过事情是否真如投资经理们宣传的一样，房产抵押项目就一定安全吗？

　　房产抵押≠100%项目安全

　　“有房产抵押是绝对不够的！现在很多互联网金融公司都在误导用户，让没什么理财经验的网络投资者误以为只要有房产抵押，他们投出去的资金就100%有保障，就一定可以按时还本付息。”一家民营集团的资产项目投资部负责人JackCoach告诉记者。

　　“这根本就是忽悠老百姓的！如果项目风控单纯依靠房产抵押就能完善，那银行业务员直接坐在房产登记处给人贷款就行了。”

　　在Jack看来，如果网贷平台把房产抵押当作信贷的唯一或主要参考，这个项目的贷款质量就会下降一个等级。“银行在做房产抵押贷款时，除了抵押品，还需要审查贷款人的还款能力、信用背景和还款意愿等等，确认是优质客户后才能放款。但是现在的P2P鱼龙混杂，平台是否具备这个风控能力并且是否愿意这么去做让人怀疑。”

　　一位招商银行某分行的理财经理则认为，到网络上进行贷款的房产抵押项目尤其值得认真审核。“目前银行房地产抵押贷款的年化利率在8%-10%之间，而P2P或P2B等网贷平台做房地产抵押贷款的利率普遍在18%以上。如果一个企业或一个自然人拿房产去银行抵押都拿不到贷款的话，最大的可能就是借款人本身有各种风险因素。”

　　据上述人士介绍，通常银行拒绝房产抵押贷款申请的原因包括，借款人没有可靠的还款来源、借款用途有风险、抵押房产存在纠纷等，而这些都需要网贷平台去逐项审核。

　　房产抵押≠按时还本付息

　　面对房产抵押项目，大部分网络投资人认为，就算借款人不还钱了，也可以获得他的房子或将其变现，也就是所谓的零风险。这恰恰是投资者最致命的风险误区。

　　“事实上，在中国的司法体制下，一个违约的房产抵押，从起诉开始到能拿到房产拍卖变现的过程，最快也要6个月以上，有些甚至在项目到期2年后都还没有解决。”Jack说。

　　据了解，如果贷款人违约，由于事先做了借款合同、他项权证及强制公证等系列文书，法院在判决上基本是判投资人胜诉。但在胜诉后，法院会将案件进入强制执行阶段，这就需要一定的时间。一位相关人士透露，目前在上海排队房产强制执行的案件，基本要等待6个月以上。

　　不仅是时间成本，司法处置房产所需的各项费用同样不可忽视。全国各地区收费标准不一，以下进行一个简单的估算供投资者参考：

　　在司法方面，诉讼费和律师费约占房产拍卖所得的%1-2%、保全费每件5000元、执行费约1%、拍卖费约3-5%、评估费约0.25%；在房产税收方面，司法处置房产视同房产销售，税费按二手房买卖交易计征，总税收约在5%-10%之间。

　　合计来看，光司法处置抵押房产的总费用就约占房产全部拍卖所得的20%－40%。

　　不幸的是，这可能并不是投资者将损失的最大值，以上推算都是在能够拿到房产并顺利拍卖的前提下。在现实生活中，还有大约30%的抵押贷款诉讼会因为各种原因最后无法执行，导致投资人的本金一直滞留其中。

　　比如，在借款人只有一套房子的情况下，如果出现违约或坏账就很难做清偿，一旦这套房产内住着老人或孕妇等弱势群体，司法上就不能把他们赶出去。像这样导致无法执行的原因还包括先刑后民、抵押不过租赁、产权纠纷和贷款人生病等。

　　还有另外一种可能，就是中国的房价在长期的房抵期限内出现崩盘。按照目前网贷平台60%—80%的抵押率来看，就算违约后顺利卖掉抵押房产，恐怕也难以覆盖投资人的全部本息。

　　经济下行风险也好，网贷平台处理房产抵押贷款面临的风控难题也好，违约后房产的变现困境也好……总之，房产抵押项目远非理财经理宣传得那么安全，更不可能是零风险。