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新力控股拟11月15日香港上市:营收复合增速接近100% 净利复合增速158%

上市公司 任俊东,李景龙 零壹财经 2019-11-15

关键词:新力控股香港上市净利润营收

营收增速远超行业平均水平,核心助推力是标准化创新经营。
近日,新力控股(集团)有限公司(简称“新力控股”)通过港交所的上市聆讯并发布全球发售公告,该股(HK:2103)预期将于11月15日挂牌上市。

新力地产2010年成立于江西南昌,是一家专注于住宅物业开发、商业及综合性用途物业的开发商。成立之初深耕江西市场,之后将业务拓展至长三角、大湾区、华中华西城市群及其他高增长潜力地区。2017年总部迁于上海,开拓全国化布局。


新力控股招股书显示,其近三年合约销售额、营业收入、净利润等均保持近100%左右的复合增长。根据克而瑞统计的数据,2019年上半年上市房企总营收和净利润增速不足20%。对比之下,新力控股的营收增速超行业平均水平。

新力控股拟以每股3.3至4.25港元招股,发售5.294亿股,集资额17.47亿至22.5亿港元。该公司将在全球发售的5.294亿股股份中,包含在香港初步提呈发售的5294.2万股股份以及在国际初步提呈发售的4.7647亿股股份,二者分别占初步可供认购股份总数的10%和90%。

参考同梯队上市企业股价走势,新力控股的股价走势值得期待。

江西领先,全国布局,区域深耕

新力地产2010年成立于江西南昌,2017年总部迁于上海。其招股书引用亿翰智库的统计数据称,按照2017年、2018年、2019年一季度住宅物业总合约销售额计算,新力控股均排在江西省所有物业开发企业第一名。

中国指数研究院数据显示,2016至2018年,新力控股年销售额分别为160亿元、457亿元、915亿元,在中国房地产企业中的排名分别为第103位、42位、34位。

数据来源:中指数据研究院

其坚持“城市深耕”布局策略,目前已形成“以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域”四大区域核心,并针对具有潜力的区域市场做机会性拿地,为实现“发展”战略目标奠定基础。

新力控股发展项目的地理位置及关键资料(截至2019年3月底)

资料来源:新力控股招股说明书

对物业开发企业来说,业务的品质与业务的规模同样重要。新力控股自成立而来亦始终注重质量控制的标准及程序,组建了190人的产品设计和执行团队,旗下「湾系」、「园系」及「悦系」三大系列分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭,清晰、准确的客户需求对接,保证了物业的旺盛销售状况,也有利于客户满意度的提升。

凭借对产品质量的严格控制,新力控股赢得博鳌·21世纪房地产论坛中颁发的中国地产金砖奖——2018年度品质地产综合大奖。

营收增速远超行业平均水平 标准化经营或是核心助推力

在“房住不炒”、“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下,房地产业正在从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段。

新力地产的标准化经营程序更有助于其在维持高质量发展的同时实现经营效率。其披露的招股书数据显示:新力控股的营收从2016年22.23亿大幅上升至2018年84.16亿,复合增速达94.6%。同期的归母净利润则由0.62亿上升至4.14亿,复合增速约158%。2019年前四个月,公司的营收、归母净利润分别为57.09亿、2.33亿,增速进一步上升至278.4%和约357%。

根据克而瑞统计的数据,2019年上半年上市房企总营收和净利润增速不足20%。对比之下,新力控股的营收增速远超行业平均水平。

突出的营收增速使得新力控股荣获2019中国房地产百强企业“成长性TOP10”第7名。

资料来源:中指研究院

注:成长性TOP10企业销售额增长率均值为60.7%,高于同期百强企业均值27.5个百分点,营业收入均值增长率达49.8%,超过同期百强企业均值22.5个百分点。

同期的交付面积则由2016年约35万平方米上升至2018年112万平方米。同时,公司的销售均价整体处于上升趋势,由2016年6246元/平方米上升至2018年7493元/平方米,2019年前四个月进一步上升至9731元/平方米。

成本方面,平均土地收购成本占销售均价的比例则稳步下降,由2016年19.0%下降至2018年15.1%。

销售均价上升、成本下降带来的直接影响是新力控股毛利率、净利率水平的上升。数据显示,公司的毛利率由2016年24.7%上升至2018年37.3%,净利率则由5.9%上升至6.6%。

新力控股近年来业绩的快速增长离不开标准化经营程序推动。新力控股在其园系、悦系、湾系三个产品中,不仅装修布品、园林景观等做到了标准化,就连地库和售楼处都是标准化建设。

国内一线房企如万科、保利、融创、碧桂园等推行了标准化经营和服务,万科此前推出了住宅标准化规范设计,保利也制定了物业服务标准体系等。该模式主要在于明确的开发模式和产品体系,并通过推行标准化产品线的连锁、复制开发,形成了多个具有鲜明特色的产品品牌。其目的在保证高品质的前提下,有效降低成本。同样有利于房企维持高周转、稳步拓展新市场。

对于许多中小企业而言,在服务、管理和经营的多重压力下,标准化更像一个装饰品,真正推行存在许多难度。

2015年国务院印发《深化标准化工作改革方案》,2018年1月1日修订后的新《标准化法》正式施行,成为一个重要时间节点。中国物协把2019年确定为“标准建设年”,提出“聚焦服务标准化,让服务给顾客带来更多愉悦和满意”。

新力控股积极在标准化方面进行创新,通过确立明确的开发模式和产品体系,并通过推行标准化产品线的连锁、复制开发,形成具有鲜明特色的产品品牌,将新力的品牌优势由江西推向其布局的其他地区。

储备大量优质土地,未来可期


新力地产招股书披露的数据显示,截至2019年7月31日,新力控股在全国拥有110个处于不同开发阶段的物业项目,覆盖全国11个省份27座城市,其中,55个位于江西省、13个位于长三角地区、20个位于大湾区及22个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。

同时,新力多渠道及灵活的拿地方式,不断根据市场变化而转变策略,抓住时机,使其能以相对较低的成本获取土地。优质的土储势必将为新力控股未来的可持续发展奠定扎实的基础。

根据中指研究院2018年数据,目前国内千亿级房企土地储备均在5000万平方米以上,雅居乐、融信、正荣、华夏幸福、泰禾等企业,土地储备小于3000万平方米。而新力控股成立时间较短,且快速发展,未来发展势头势必会带来更多惊喜。

截至2018年末代表企业土地储备情况

资料来源:中指研究院

从交付面积来看,新力已交付建筑面积由2016年的35万平方米增至2017年的68万平方米,再增至2018年的112万平方米,并由截至2018年4月30止四个月的18万平方米增至2019年同期的58万平方米,同比上涨220.8%。

登陆资本市场,加速全国布局

在递交上市申请之前,新力控股已经实现了融资渠道多元化,通过IPO融资带来的资本结构改善,将会更有效扩充资本金、降低杠杆、提升融资能力、降低融资利率。新力控股招股书显示:未来将继续贯彻审慎的财务政策来优化资本结构。


与同梯队已赴港上市的房企银城国际、美的置业相比,在净负债率上的表现,新力控股依然有着很强的竞争优势,银城国际净负债率250%,美的置业净负债率94.6%。新力控股2016—2018年三年的净负债率为300%、205%、285%,高于行业平均水平。高净负债率意味着较强的融资能力和规模的快速增长。

新力控股目前的招股价格是3.3-4.25港元,参考同梯队上市企业股价走势,新力控股股价持续走高的机率会很大。

去年10月港股上市的大发地产,开盘价4.2港元,目前股价为5.56港元,增长32.4%。同时大发地产今年半年报显示,其合约销售面积同比增长133%,营业收入同比增长303%,净利同比增长107%。穆迪和标普于6月分别给予大发地产「B2」稳定评级和「B」稳定评级。

同样美的置业于去年10月以17港元公开发行开始,目前股价维持在19.3港元,2019年,美的置业制定了销售额超千亿的目标,短短四年从百亿级即将跃升至千亿级。

可以看出,同期上市房企主要的特点就是业绩高增长,带动股价的高涨幅。

相信新力控股通过此次登陆资本市场,有助于其加快全国布局,从而实现规模跃升。

ps:投资有风险,本文观点仅供参考,不构成任何投资建议。

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