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看了油价不妨想想,房子会不会跌成负值?

观点 柏亮​ 零壹财经 2020-04-23 阅读:3379

关键词:经济休克负资产负债最小化资产价格暴跌

房子跌成负资产,历史上并不少见。

4月20日原油期货部分合约价格跌成负数,一度达到-37.63美元/桶。我们一边扶眼镜,一边可以想想,还有哪些东西会跌成负数,比如房子。

 

单从房屋标价来看,标成负数的可能性几乎没有。但是房子成为负资产,是完全可能的,如果考虑附着在它身上还有债务;虽然你买房的时候,贷款金额要小于房子当时的价值。

 

原油期货价格跌成负数,原因很好理解,因为现在原油的消耗太少了,飞机停飞、轮船停运、工厂停工、车辆出行大幅减少,烧不了多少油。就算是把油免费送人,人家还要付钱给仓储或运输,所以你要送人的话,还得把这些费用贴上。

 

房子会不会发生同样的情况?

 

理论上,商业地产会发生同样的情况。现在你到街道上逛逛看,很多店面贴着转租,或者业主直租;我昨天在国贸附近走了不到两公里路,转让和出租的一楼门店真是不少。如果消费继续下滑,估计也要贴钱才能租出去了,因为我租了你的店面,就算你不收我房租,我还要装修、保洁,要花钱的。

 

照现在的行情,这钱我赚不回来。

 

这就是经济休克最可怕之处。如果不能快速起死回生,休克产生的是一系列连锁反应,将使经济越来越萧条。它并不会在短期内恢复原状,因为在经济停摆、收入中断期间,无论是企业还是个人,都不能原样持续,而是丧失资产,甚至背负沉重债务。

 

住宅也一样。如果你没有收入、或者收入降低,无力还房贷。假设,你的房贷余额是1000万,现在房价跌到了500万,把房子做一个独立的资产负债表的话,它的价值就是-500万。你要倒贴500万,才能让人连房子带债务一块儿买走。虽然实际生活中并没有这样的操作,因为你不按时还贷,按揭银行会直接把你的房子收走,银行还承担了亏损500万的风险。当然,你的首付款也就打水漂了,这是实实在在的负值。

 

房子跌成负资产,历史上并不少见。

 

1929年大萧条后,房价暴涨之后迅速崩盘。1933年底,曼哈顿房价较最高点下跌了51%。

 

2006年7月,美国房价开始崩盘。2012年2月触底,全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。当时,美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态。2010年,美国约290万处房产收到了收楼通知。

 

1989年英国房价暴跌,到1993年第二季度,英国的名义房价下跌36%,实际房价下跌47%。1993年,大约有160万人处于负资产状态,很多人给银行邮寄家里的钥匙。(以上数据转引自大猫财经《一文回顾世界房价暴跌史》)

 

如果你不想丢失房子,就得省吃俭用,把其他的消费停掉,省钱还房贷。

 

于是,经济学家辜朝明所说的“宏观经济学的另一半”就开始产生作用了:企业和居民都不再追求利润最大化,而是追求负债最小化。

 

辜朝明认为,经济危机的过程,用传统宏观经济理论是解释不了的。因为传统的假设是,大家都追求利润最大化。但是,在资产负债表崩溃的情况下,人们(无论是企业还是家庭)追求的是负债最小化。

 

第一,很多负债是在危机之前资产价格高昂的时候形成的。而还债的钱是在危机发生后、资产价格暴跌后去挣的,而这时候薪酬也会大幅下跌。

 

第二,无论是企业还是个人的钱,大多从银行流动的,银行可以冻结或先扣除你的还债资金。

 

第三,如果不还债,你的基本生存保障就没有了。比如企业如果不按时偿还银行贷款本息,就可能被起诉破产,个人如果不按时偿还房贷车贷,房子车子可能就会被收走。

 

所以大家只有减少支出(企业的主要方式就是裁减员工、变卖资产)、缩减消费,兢兢业业工作(如果还有工作的话),小心翼翼还债。

 

这是断崖式崩溃带来的破坏。

 

这也是救市、救经济最重要的环节,在断崖式崩溃时快速接住,避免出现大面积失业,主要工作还在,收入还在持续,居民消费就能持续,企业的商业机会就能恢复,经济不会休克,避免进入负债最小化的循环。

 

资产价格暴跌和失业率大幅上升,往往是这个循环的开端。——想想我们现在的处境。

 

在现阶段对企业和居民进行救助,无论是增加贷款、延期偿还、还是直接补助,都有利于度过危机,快速恢复,即便是一定程度上扩大了负债比例,但是不会中断,不会恐慌。所以,不妨考虑按照在职员工人数给企业提供专项金融服务。虽然企业和个人的资产负债表会有所变化,负债率会有所扩张,但提供了一个相对安全的过渡期,冲击不会太大,还有挽回的机会。

 

(作者为零壹智库创始人、数字资产研究院常务副院长)



零壹智库推出“金融毛细血管系列策划”,通过系列文章、系列视频、系列报告、系列研讨会和专著,系统呈现“金融毛细血管”的新状态、新功能、新价值、新定位。
 

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