租金贷藏雷资金断裂停止运营 鼎家为何一年爆红变爆仓

互联网+ 曹政 · 北京日报 2018-08-24
从成立品牌,到占领市场,再到融资千万元,最后到彻底倒闭,只花了一年多的时间。近日,杭州鼎家的长租公寓企业因资金问题停止运营,创了长租公寓从爆红到爆仓的新纪录。

鼎家公寓倒下,因为租金贷特殊的运营模式,导致房东、租户、金融机构接连遭殃,折射出长租公寓运营商资本、租户“两头通吃”的疯狂一幕。

一家倒下,三家倒霉

房东没有收到租金,租户交了租金却住不下去,双方察觉时中介却不见了——发生在“鼎家”公寓的,是传统租房市场里最典型的“黑中介”违法案例。只不过这次发生在改头换面的长租公寓上。

鼎家倒下格外吊诡。此前,关于鼎家公司破产倒闭的传闻不断,该公司法人8月2日特意发布申明,承认公司确实存在资金困难,内部也发生了高价收房、侵吞租金等一系列事件,但承诺会给个满意的结果;但15日,有业主和租户发现,该公司办公地点“人去楼空”;20日,该公司发布通知称,因经营不善导致资金断裂,已停止运营。

但与传统“黑中介”不同的是,这家长租公寓的租户还涉及一笔“租金贷”。在鼎家与租户之间,还有一家提供贷款的金融机构。鼎家从房东手里收来房子、把房子租给租户,金融机构率先把租户需要支付的租金一次性垫付给鼎家,后续租户租住过程中不再向鼎家支付房租而是按月把钱还给金融机构。

如今鼎家倒下,房东没收到租金要拿回来房子,租户没地方住自然不继续还款,金融机构则面临欠款。“我们也是受害者。我们垫付未偿还的钱还有180万左右,涉及243位租户。”金融机构“爱上街”公司相关负责人告诉本报记者,目前已找到了鼎家负责人,但还未谈好此事如何解决。

“租金贷”模式藏雷

鼎家爆仓事件,让不少长租公寓租户心头一紧,因为很多人都以类似的形式还款。

经人提醒,在北京租住蛋壳公寓的市民李女士才发现自己每次交租其实是“还款”。去年,她租下一套蛋壳的长租公寓。按照蛋壳方面的要求,每次房租通过“58月付”微信公众号缴纳,但该公众号的支付页面显示,她每月缴纳的租金都写为“还款”。这与鼎家的贷款基本一样。在“58月付”官网上,这项产品被解释为“58同城推出的按月付房租的金融服务”,租户只需要凑够首月的房租及押金,剩余的房租将由58月付一次性付给公寓,租户按月还款给58月付即可。

本来就被认为投资回报率太低的长租公寓,为何不选择直接向租户收房租,而是要多一道手续变成“贷款模式”?

“爱上街”公司相关负责人向记者介绍,这一方式的出发点是帮助租客降低租房压力。从租户的角度上看,这种“租金贷”的确可以每月支付一次租金,免去一次性趸租多月或半年的租金。

然而,在业内看来,这其实是长租公寓借着租户在暗自“敛财”。“长租公寓运营商通过租金贷,可以迅速回笼资金。”一家知名租赁企业负责人告诉记者,租户按季付租金太慢,通过金融机构的垫付,可以一次性拿回租期内的全部租金。回笼资金后,就可以进一步收房、扩大市场占有率。这也就成为长租公寓运营商宁可花钱把租金变贷款的主要原因。

“爱上街”公司这位负责人直言,这种“租金贷”其实是一种信用贷款,是借着租户的信用,由金融机构垫付给长租公寓运营商租金,这笔贷款的抵押物正是租户的信用。金融产品对申请人的信用记录有要求,一旦逾期不还款还会影响租户的信用记录。

“两头吃”为何还倒闭?

鼎家公司官网披露,这家公司是在2016年成立;2017年才创立长租公寓品牌,截至去年底已发展超5000间公寓;今年2月初,该公司还获得千万级融资。

寥寥数字,可浓缩成长租公寓行业的简史。从2016年开始,大量资本涌入租赁市场,长租公寓品牌层出不穷,争相扩张。但让人没想到的是,这些运营商一头吃市场融资,一头吃租金贷,竟会如此快“爆仓”破产。

一般来看,市场上的长租公寓运营商分为重资产和轻资产两类,重资产运营商主要是万科、龙湖等开发商持有的房屋改为长租公寓;而轻资产运营商则大多是互联网企业,并不持有房屋。“轻资产公司的投资收益更低,面临着拿房成本、运营成本的压力。”上述租赁企业负责人说。

这位租赁企业负责人举例,如果长租公寓运营商从金融机构通过“租金贷”获得1年4万元的租金,运营商按季付给房东8000元的租金,那么剩下的3.2万元就可以到市场上再收来4套同样的房子。这样一来,一套房子反而生出来4套房子。看似是可以稳定地循环往复,但背后却是不断加大的杠杆,一旦资金链中间某一环断了,将影响一连串的房。到头来,这些运营商既无钱支付给房东,也无钱退房租给租户,跑路、倒闭、破产便是最终的结局。

“好的时候是金融创新,但出了问题就变成一笔糊涂账,责任也很难说清。”易居房产研究院研究总监严跃进分析,对于长租公寓来说,各类贷款都是为了融资,进而扩大规模、广收房源。对于当前长租公寓的业务来说,金融创新力度虽然很大,但也需要强化监管,对经营资质从严把控。

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