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房地产+互联网金融投资 这些陷阱你必须知道!

互联网+ 零壹财经 · 零壹财经 2015-09-05

关键词:房地产互联网金融陷阱

当互联网金融遇上房地产,二者跨界都有哪些新玩法?有房产抵押一定更安全吗?如何避免落入投资陷阱?首席评论,互联网金融之夜为您解读!

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互联网金融之夜第三十二期 :“房地产+互联网金融”投资,小心踩雷

 

本期嘉宾:

 

张普:北京市大地律师事务所 律师

柏亮:零壹财经、 CEO爱有财

 

洪偌馨主持人:

 

播出时间:

 

首播:周一晚 23:30 第一财经、21:40 东方财经;

重播:次日 12:35 第一财经、东方财经。

 

背景:

 

当互联网金融遇上房地产,两者跨界,目前市面上有多种模式涌现,如P2P平台的理财模式、地产商的营销模式,以及地产中介的平台模式等等。如果对具体产品稍加概括,不难发现现有产品种类包括,P2P模式下的抵押贷、赎楼贷、换房贷、首付贷、商业地产租金收益权转让,以及二手房按揭过桥贷款等,而众筹模式则多见于众筹建房和理财型房地产众筹等。目前,P2P金融平台、银行、地产商、地产中介等领域大佬纷纷进入这一领域,借力互联网金融手段实现投融资双方的对接,不过,作为投资,和房子搭上边就一定安全吗?事实上,不仅是个体投资者,日前还曝出某知名P2P平台遭遇1亿元的房地产风险项目。

 

对话:

 

理财产品“有房抵押”一定安全吗?

 

洪偌馨:现在有非常多的互联网的理财产品跟房子相关,如租金的收益权、房屋抵押贷款等。老百姓一看到房子就觉得特别踏实,觉得这个投资是非常安全的,但是事实上真的是这样吗?

 

张普:中国老百姓看到房子,就会跟保值增值挂钩。看到跟房子有关的金融产品的时候,就会觉得它的风险是非常小的。我们看到,老百姓认为跟房子相关的金融产品,可能更多的是抵押贷,这仅仅是他们的一个理解。我们看到目前市场上很多的产品,实际上是信用贷,完全跟房产抵押没有关系。

 

说白了,原来老百姓理解的欠债不还拿房子来抵债这种形式是不存在的。还有另外一种方式,可能真的是用抵押房子的形式来做的,但是基于这种房产抵押的形式来做的金融产品,其实是也是风险重重,陷阱重重。

 

柏亮:我们对房子有着天然的信任感,过去最保守的银行在贷款的时候,你有房子他就愿意给你贷,所以它觉得有房子放在那儿就特别安心。银行之所以信任房地产,就是因为他愿意把这个房子用来做抵押。但是,就像刚才张律师说,很多产品跟房子相关,但是并不代表它是房地产抵押贷款。比如卖房的人或者买房的人需要资金周转,所以我们给他做点的借贷。

 

最近我们做了一个研究报告,叫房地产抵押周转贷。其实它跟抵押本身没有关系,比如我拿房子抵押给银行去借钱,但是银行放款有一个周期。比如说有一个月、两个月,但我等不到这么长的周期我就要用钱。这是我就先找人借一笔钱,等我银行的钱下来之后,我再拿这笔钱去还人家,这个中间的短期借款,叫做房地产抵押的周转贷,实际上不是一个房地产抵押贷款,是一个信用借款。

 

赎楼贷也一样。比如说我因为要把我的房子卖掉,但是我房子还有相应的商业贷款没有还完,所以必须把这笔钱还完才能卖得掉,所以我就去P2P平台上借一笔钱还给银行,当我把房子卖完之后,再拿卖房的钱再来还这笔钱。所以这个时候房子也不可能抵押在P2P平台上的,所以像这些都是信用贷款,只是它跟房子的交易有关系而已。

 

投资者在看到这些产品的时候,要多去斟酌,并不是说这些产品不好,但是你一定要去想清楚它的法律关系和产权关系,是不是跟你的认为的风险是对等的。

 

洪偌馨:之前张律师提到一点,即便是房产做了抵押,但是还是存在很多的陷阱,能不能具体说一下有那些陷阱?

 

“房地产+互联网金融”投资有哪些“雷区”?

 

张普:我国的房地产抵押是要求登记的,只有在登记之后,抵押合同才生效。举一个例子,现在一个人到平台上去借钱,拿房地产做抵押,因为种种原因,平台或者他个人没有履行抵押这个手续,没有去完成这个抵押登记。当借款人违约不能还款,出借人要求用他的房产来覆盖他的借贷成本的时候,发现有另外一个人出来说,对不起,在这个期间他已经把房产卖给我了。着就是因为没有慎重抵押登记,在对方构成了善意取得的情况下,这个房子就没有办法用来覆盖他的借贷成本。

 

洪偌馨:对于投资人来说,他有没有办法去避免可能存在的一些风险?比如刚才说的抵押风险,它能够去验证码?

 

投资者如何避免踩雷?

 

张普:其实每一个投资人都可以去验证。我们都知道互联网金融是跨地域、跨空间的借贷方式,在这种情况下,如果实际的借款人在上海,但是投资人在北京,对于他来说,其实实现起来是非常的麻烦的。他必须要在当地提供相关的这种关系,就是跟这个房屋有关系的关系证明,履行一系列的手续之后才可以查到,这个房屋之前是不是设定过抵押,是不是真实存在,他的所有人权人是不是借款人本人。

 

柏亮:其实平台本身有没有可能把这个事情做了,就是平台要承担的责任,是不是把这个信息披露得更充分一点?

 

张普:现在对于金融平台的信息披露,监管层实际上是有要求的。按照具体披露的细节,现在没有一个详细的东西,可是我们认为平台是应该承担相关责任的。因为投资人是基于平台的信息披露才进行了投资,但如果这个时候平台恶意的披露虚假信息,或者没有经过核实的信息,实际上平台未尽到合理的调查或者是核实的义务。

 

洪偌馨:按照您刚才的说法,平台要去验证的这个房子是不是做了抵押登记也是非常困难。投资人能在合同里或者什么地方能够看到这个信息吗?

 

张普:通常平台会做一个信息披露,我们看到现在很多平台越来越规范,平台会把这个房屋产权登记证的信息做一个披露,房屋产权登记证,其中有一页上面就有一项叫做抵押登记,在上面我们可以看到一次抵押,二次抵押或者多次抵押的信息,包括如果平台去做了登记,它也可以披露一系列的手续,包括抵押权人是谁等。

 

柏亮:我觉得投资人还是有很多的办法,当你去想这笔交易会涉及到多少个合同,会涉及到多少个产权关系,这些东西是不是都存在。我们原来做研究的时候也测试过一些产品,比如说这一笔交易里面可能涉及到四个交易合同,但是往往它只披露了两个或者三个,像这种产品,我们都建议投资者都不要碰,因为他给你的合同,不构成你完整的交易关系。

 

洪偌馨:以前觉得相比信用贷款,有房子做抵押的贷款已经够安全了,可是现在听下来,这样的产品,这样的借款也是有很大问题的。

 

柏亮:没有房子抵押的贷款不一定不安全,但有房子的资产又不一定安全。这要真正把其中的关系做好,比如前面讲的赎楼贷,它可能真正没有实现抵押,但是如果他的产品设计得好,也不一定不安全。还有的公司中间会假设担保公司的中介机构来做担保,但是这个时候可能又出现另外的风险点,比如担保公司的资质怎么样,担保公司的平台中间设计关联关系。我觉得大家去投资的时候,还是要更多看看这个法律关系。

 

保障投资安全有哪些招?

 

洪偌馨:张律师能不能简单总结一些普通投资人能够用到的一些小的窍门。比如我们去查这个房产抵押的证明,其实是很困难,有没有他们很方便操作的一些小的方式,让他去保障自己投资的安全性?

 

张普:如果做了抵押贷款的话,对于平台来说是一个很好的授信,平台会愿意把房产登记的信息做一个披露。当然还会有其他情况,比如说房屋在执行过程中,可能有的时候房屋所有人其实他只有一套住房,可能他祖孙三代都这在套房子里住。在这种情况下,如果发生了违约,他不能够还款的情况下,在司法程序上也很难去执行,因为他没有第二套住房,他也不搬迁,这时候很难强制执行。

 

再就是在有一些平台信息披露里,他会对个人的一些信息做一些描述。我见到有的平台会这样做,说房屋的真实是产权人名下唯一住房,祖孙三代在此居住。有了这一条的时候大家要多半好好考虑一下,一旦发生了违约,是否我们可以用这套房产来执行,来覆盖我们的借款。

 

还有一个是资金的用途。我们知道,民间借贷只有它的资金用途合法的情况下才会受到法律的保护。但是我们的投资人和借款人,实际上他们是异地分离的,这个时候我们在很大程度上就依靠平台的信息披露。我们平台的信息披露,要披露出的他的借款用途是什么,同时在我们借款的合同中的借款用途下面做出信息披露。

 

这个分成两点:如果说借款人真的把钱用作非法用途的时候,平台方的信息披露是有问题的。如果借款人把资金用做非法用途,其实有欺诈的成份在里面,这是又一种权利维护的渠道。

 

洪偌馨:现在市面上有很大一块市场是关于房产二次抵押,二次抵押是不是有很大的风险,因为房子已经不在P2P平台手上。

 

张普:平台是可以做二次抵押贷款的,虽然房子不在平台手上,但是最后还是可以维护自己的权利,只是丧失了优先的权利。这个时候一次抵押人要优先行使这个权利之后,才会轮到二次抵押人,在这个地方也应该提醒一下所有的投资人,要关注一下他之前在银行的贷款,剩余的额度是多少,房屋的总价是多少,现在平台又为借款人放贷的额度是多少。通常平台应该做到这样的信息披露,尤其对于二次抵押贷款是会做到的。

 

柏亮:要注意一点的就是平台是不是有动机把房屋的价值做高,本来这个房屋价值,原来银行评估的是120万,但是平台为了做这笔生意,他找了另外一中介公司把这个房屋评估到200万,我就有更多的空间来做这笔借贷。

 

洪偌馨:现在还有一种现象,房地产公司,甚至地产中介公司直接开始了互联网金融的转型。比如今年非常知名的一个案例,就是万达地产发售了众筹理财产品,号称用多少钱就可以成为万达广场的股东,张律师您怎么看这样一种跟房地产挂钩的理财产品的安全性。

 

张普:这种模式其实在今年开始出现,也是挺创新的,不能够一概而论。我们单就万达的产品来说。看起来这个邀约应该是保本保收益,至少给大多数人的感觉是这样。但是当我们看到它的整个权利实现的过程,就会发现它实际上是一个股权众筹再加债权众筹得一个股债合一的产品。

 

他们的债权这一块实际上是用资金收益来承担、覆盖的,股权这一块是要到最后,来通过房屋的销售,或者一旦发生了无法还款的情况下,万达本身来承担这个违购责任来实现的。它最大的风险,其实法律层面上的风险是会有,但是目前由于法律和监管层的这个股权众筹相关的规则还没有出来,我们暂不做这个判定。但是对于其他的风险,我们说是有的,因为房地产并不是一个永远增值的产品,它是会有贬值的情况这种出现的。

 

整个产品是要在七年左右的时间来实现,我们如果说万达他的经营很好,可能租金6%的收益权可以返还,但是七年之后如果房屋发生了大面积的降价跌价,到那个时候房屋的估值那时候会下来。如果到那个时候某一个房地产公司出现了自己一个金融危机的情况下,回购责任的这个履行恐怕也是很难实现的。

 


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