房贷新政解读：房贷利率换锚LPR，加剧银行竞争，让利实体经济

监管任俊东零壹财经 2019-08-28 阅读：15637

关键词：解读 房贷利率 银行 房贷 lpr

房贷按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！

8月25日，央行发布房贷利率重磅政策，房贷按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！

中国人民银行公告〔2019〕第16号显示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告。同时，央行负责人还就个人住房贷款利率回答了记者提问。

解读政策前我们首先来解释下什么是LPR：

一、什么是LPR？

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

贷款市场报价利率（LPR）报价团目前由18家商业银行组成。原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家。新增加的报价行都是在同类型银行中贷款市场影响力较大、贷款定价能力较强、服务小微企业效果较好的中小银行，能够有效增强LPR的代表性。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员，监督和管理贷款市场报价利率运行，规范报价行与指定发布人行为。

解释完这个概念之后，我们接下来根据央行公告逐一解读。

二、房贷利率新政解读

1. 政策：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读：原来的房贷利率是根据央行规定的基准贷款利率（4.9%）+浮动利率（比如上浮10-20%）来确定的。浮动比例在合同期间是固定不变的，但是央行规定的基准利率有变化，在第2年会进行基础房贷利率的调整。比如现在买房的利率是基准利率上浮20%，那么现在房贷利率是4.9%*1.2=5.88%，但如果央行接下来降息到4%，那么明年开始利率调整为4%*1.2=4.8%。

而现在是LPR+基点的方式来运行，增加的基点在合同期是固定不变的，跟上浮比例的旧方法一样。但LPR定价周期由银行和借款人协定，可以是1年，可以是5年，也可以是20年或30年。这就跟原来自动调整不太一样。这中间就涉及到一个利率博弈的问题，是确定长周期，还是短周期比较好呢？这就需要对于LPR利率的走势做一个基本判断。

2. 政策：

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

解读：这点对炒房客影响最大！比如，目前上海首套实行的是基准利率的9-9.5折，而二套房是1.1倍。

现在首套房贷款利率最低是4.9*0.9=4.41%，而目前5年期以上的LPR报价4.85%,最低提高了0.44%。现在二套房是4.9%*1.1=5.39%，而10月8日后就是4.9%+0.6%=5.5%，最低比现在提升0.11%。

央行规定房贷利率LPR基点下限，也基本锁死了炒房客梦寐以求房贷利率下行的幻想。原来利率打折8折、9折，爆炒房地产的时代真的过去了！

3. 政策：

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

解读：这一点给各地政府“因城施策”，提供了有效支撑。比如，苏州最近涨得高，那么江苏未来就可能将首套最低的利率定在LPR+30基点，二套房最低利率定在LPR+90基点。这相当于给不同城市的房地产市场，多了一把可调控市场的利器。

4. 政策：

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

解读：这也给银行提供了更大自主权。未来，将会出现这样的情况：同一个城市，同一个地段，同一个楼盘，不同的房屋贷款人出现不同的贷款利率。未来，个人良好的征信将发挥更大的作用！

5. 政策：

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

后3条，为字面意思，不再过多解读。

三、加剧银行竞争，银行精细化管理势在必行

银行贷款参考利率从基准利率转变为LPR后，必然考验着银行的内部定价能力和风险定价能力，会对部分银行的利润存在一定程度的冲击。多数市场观点认为，LPR或将加速银行间分化，其中对议价能力强的银行影响较小。根据新机制，LPR是按照公开市场操作利率加点形成，而加点取决于银行的业务模式、资金成本，以及银行对市场供求及客户风险溢价的研判。

未来，银行只有加强信贷业务的精细化管理，完善信息系统和规范合同文本，才能更好地提升市场化定价能力。而在银行自身的资产负债管理中，资金转移定价(FTP)的概念将加强。

四、让利实体经济，房住不炒决心未变

LPR改革后，一方面商业银行对企业的定价权弱化，大型企业在获得贷款时的议价空间将会随之加大；在MLF一年期的利率不变的情况下，加上形成的LPR一年期的利率，会比目前的LPR有所下降。LPR一年期回落以后，新发放贷款的实际利率也可能有所下降。

通过此次利率市场化改革和利率并轨的实现，最终会降低企业融资成本。更便宜的资金、更低的财务费用，意味着企业更低的成本和未来更高的利润。这也是银行拿出自己的利润，对实体经济的让利。此外，对于债券市场和股市投资者，利率的逐步降低，也意味着估值水涨船高和更高的投资回报。

19大报告中，提出“房住不炒”，已经明确提出要剔除房地产的金融属性。在7月30日召开的政治局经济会议上，也已经表明：不将房地产作为短期刺激经济的手段。今日，房地产利率“换锚”LPR，同样是对于这一政治局会议精神的贯彻与落实，更能说明中央坚持“房住不炒”的决心未变。

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