【专栏】拨开房贷利率拐点疑云：热点城市房贷传言我们一口气都核实了
夏心愉 · 零壹财经 2019-01-07 17:22:29 阅读：3758
岁末年初，随着中国房地产市场出现趋势性下滑调整，随着货币政策也比之前松快了，有关于主流一线城市房贷利率“松动”的消息也不绝于耳，有些自媒体直接给出了“拐点”性的判断。
2018年底，市场传出领跑全国房贷利率的“排头兵”武汉市，部分银行悄然下调上浮幅度，房贷利率现“拐点”。与此同时，深圳也传出首套房款由此前上浮15%下调至10%。
2019年伊始，更多消息流出。1月2日下午，据媒体报道称，中信银行对成都的首套房客户执行9折按揭，此外，渣打银行、兴业银行、民生银行、平安银行也对成都首套房客户提供基准利率，但其中兴业银行、平安银行在合作开发商重点项目中定向为征信评级优质的首套房客户提供9折利率。
1月3日，市场又传出上海首套房利率出现2019年首降，并称上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家。
“愉见财经”一口气对上述传言统统进行了核实，还进一步打探了其它主要一线城市如北京的房贷利率最新情况。总体而言话分两面说——
-第一，首先肯定的是房贷上涨周期已经结束，房贷下跌的小松动也的确产生了，部分地区（比如深圳）是有一些银行稍稍下调了上浮比例，尤其到了每年年头银行们的额度也往往比年尾宽松；
-第二，但如果从大行“压舱石”来看，或者是各大中银行的主流利率来看，所谓“大幅调整”或“拐点”，实在言之尚早了，有些传言不实，有些判断也“以偏概全”了。
小松动的确是有的，主流利率是没动的
首先，“愉见财经”采访多家武汉市多家大行支行客户经理后发现，首套房贷利率上浮幅度仍然顶格30%，“目前没有接到上级关于下调上浮比例的通知”。
“虽然对外称10%到30%，但从一般批出的情况看，首套和二套批出的利率还是以封顶的30%为多数。”一名武汉建行房贷经理对“愉见财经”说。
武汉的客户经理也反映，最近买房的人少了，房贷业务并不如之前火爆。
不过小松动的确是有的。有几家股份制银行，在首套房贷方面确实有了整体定价上的微降。例如，“愉见财经”核实发现，某股份行从11月份开始下调利率上浮幅度，首套房利率从上浮30%下调至20-25%，二套房从上浮40%下调至25-30%。
再看深圳。深圳建行某支行客户经理对“愉见财经”说，该行首套房贷利率近期有调整，首套从上浮幅度已经从此前的15%下调至10%，与市场流传的消息一致。
再说上海。有人听到“95折”见风就是雨了，有些自媒体直接雀跃地说那是“拐点”了，这结论下得实在是有些太急了。
第一，不少银行“首套房最低可执行95折”又不是最近才开始的，为啥每翻出来一次就要炒作一次呢。比如工行、农行，首套房本来就可以最低执行95折利率呀，大家可能还记得2018年8月的下调传言风波，当时，曾流传这两家大行上海分行将首套房个人按揭贷款利率由95折下调至9折的传闻，随后银行公开回应称：“未对个人住房贷款利率政策进行下调。”
第二，“最低95折”又不是人人95折。上海工行某支行客户经理告诉“愉见财经”，目前虽然对外称95折，但是这个需要资质审批（例如高净值客户等），常见批出仍然以基准为多见。
此外他说，近期该行未接到调整的通知。
我们也问了其它若干银行，都没听说有任何总行政策意志层面的大规模调整的迹象。如果仅是下级行层面平衡额度与利润的、对高净值客户综合金融服务层面的稍许调整，完全仅作市场化策略讨论，谈不上整体性“拐点”。
最后，“愉见财经”直接向舆论焦点中信银行成都分行与民生银行成都分行核实9折利率消息。得到的回复是：“中信银行成都首套房贷利率不存在折扣”。而民生银行成都分行内部人士也对我们说此消息不属实，他们没有提供首套房9折的贷款，首套仍上浮约15%。
此外，作为最热点的“一线城市”北京，房贷市场从去年下半年开始就没啥变动了。我们从建行北京分行某支行客户经理处获悉，北京房贷利率仍然维持在“首套房上浮10%，二套上浮20%”这一标准未变，此外近期也未接到下调房贷利率的通知。
好了，下表是“愉见财经”的采访整理。
具体是哪家银行这么“啃老”，“愉见财经”的小编们还在打听，但越来越多银行提供较长期限的房贷产品也是不争事实，不少银行业都有接力贷、合力贷产品，就算不“啃”到80岁，产品设计到65到70岁的，还是比比皆是的。
居民杠杆为房所累，一家老小全部供房——关于这一现象，也欢迎读者朋友与我们多多交流讨论。
房贷拐没拐：一看大行、二看总行
关于放贷松动、拐点已现的报道，每次都挺抢眼球的，可每次抢完大家又会发现“光打雷没下雨”。
这里“愉见财经”给大家一个秘诀吧：一看大行、二看总行。真正的“拐点”，这两样是动的，总行会有政策意志向下蔓延，支持更多额度、定调房贷增速、信贷结构调整，有时还会调低风险内评法里的房贷计提、调整行内FTP定价以促使下级行行动起来。
此外，看一个城市的主流房贷利率，现阶段还需看主流大行的价格水平。因为一般情况下，他们才是一座城市房贷利率价格的“压舱石”，如果四大行都没动，而仅有一些中小银行对优质资质客户放出较低利率的首套房贷，本质上这不代表什么。
“价”，一定要与“量”一起合计。“最低价”或“最高价”，如果没“量”，就没有太大参考意义。
例如民生银行北京分行一位前高管就对“愉见财经”说，2017年该行年初的战略规划中，为了符合北京房地产“3.17新政”，北京分行房贷业务就不是当期重点业务，所以增量很小。在这样的前提下，该行北京分行的某支行经理说，支行的额度非常有限，一年到头就放的房贷屈指可数。那这样“无量支行”的价格就不具备整体参考价值。
另外还值得注意的是，房贷是一个上层调控性极强的品种，尤其在像北京、上海这样的地区，房贷市场其实是一个“整起划一”的存在，大行们、有时候连同股份制银行，常常是步调一致的。在2017年开始至2018年中的“6连升”中，北京的大行、股份行就以每次向上10个百分点左右的步调齐步走的。
而且其过程，一般都是统一由总行下发分行，再由分行下文到各支行。而且一般会有银行业协会或类似组织牵头以座谈的形式，各家银行商量后统一行动。但有时候，业务量较小的外资行，的确会在此基础上更优惠一些（或者说定价稍微灵活一些）。
当然，除了政策性，各分行也有市场化的考量，每年各分行也会以某个价格去向总行“拿额度”，并有符合整体政策前提下的定价灵活性。这就有了常常被外界挖出来炒作的所谓房贷又涨涨跌跌了的“大新闻”。
此外，不同楼盘、不同客户资质也是影响房贷利率的因素。
一是，一家银行的“高净值客户”，可以更快获得贷款，那是因为人家通常在理财啊、贵金属啊等等方面对银行综合贡献度较高，相比之下房贷是个赚钱不多的“鸡肋”品种，就被银行视为齐全一下产品线用的，就是配合起来服务好优质客户，那对这批客户就算利率优惠一点，也不是什么整体性变动。
二是，对于一手房按揭贷款，若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷也可能会多得一份支持，至少办起来效率就比较高。因为这对银行整体盘子而言，意味着“回款”。
去年底全国平均房贷利率已结束“连涨”
最后说说我们看到的趋势。总体而言，2018年11月，全国首套房贷款平均利率结束连续22个月的上涨。
根据融360数据，2018年11月全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平，结束连续22个月的上涨；同比去年11月首套房贷平均利率5.36%上升6.53%。
而在统计的典型10个城市中，仅北京、上海首套房贷利率不变；广州、深圳、杭州、南京首套房贷利率下滑，其中广州和杭州实现两连降；青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。
融360分析师李唯一认为，一方面经过前期一系列严格的调控措施，多数投资性质的贷款需求、加杠杆的投资行为已得到有效抑制，市场刚需群体占据主要部分，限购限售政策出现地区差异化，有针对的调整来保障刚需群体的利益，银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。
“当前楼市成交整体负增长，房地产市场成交正在趋势性下滑，房价走势依然分化。一二线中心区房价补涨，一二线周边和三线城市房价松动。总的看，房价调控大的框架和基调不会变。”1月4日，交通银行首席经济学家连平在“2019年中国宏观经济金融展望”上说。
连平认为，2018年不会出现房地产政策大面积的转向状况。但是在经济下行压力增大的情况下，房地产收紧也不可能出现，基本基调是因城施策。部分城市会根据当地形势变化，一段时期过紧的政策在部分城市会出现调整和松动，例如限贷、限购等，未来更多城市会跟上。
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