美国十大互联网金融公司巡礼

网贷李耀东,等 · 零壹财经 2015-06-10

关键词：美国 互联网金融 巡礼

本文选取了美国十家互联网金融公司,介绍其模式、动态。

Lending Club

Lending Club（以下简称LC）从2007年5月成立时首次出现在Facebook的第一批应用发展到2014年12月顺利上市，历时七年半。

LC自成立之初，就特别强化对于风险的管理，贷款者通过严格筛选审核后，仅有10%的申请能够成功。LC根据贷款的期限和金额分A~G七个等级，每个等级又包含五个子级，贷款的等级预示着风险程度及回报率。A级贷款的借款人通常具有最高的还款能力，贷款利率约为6%~8%，B级约为9%~12%，C级约为13%~15%，D级约为16%~18%，E级约为19%~22%，F级约为23%~25%，G及约为26%。由于LC不对借款进行兜底，这就意味着投资人需要风险自负，根据自身愿意承担多大的风险而配置投资不同等级的借款项目。截至2014年8月，LC的贷款平均利率约为14.5%，平均借款额约为1.4万美元。

LC的整体运作模式即自身仅作为借贷双方的中介，对借款人进行信用评级，根据其信用和借款期限确定贷款利率后，将贷款需求放到平台上。当贷款需求被成功认购后，借款人向WebBank签发贷款本票，WebBank向借款人发放相应金额的贷款，并将该笔债权转让给LC，LC再将这些贷款以收益权凭证的形式卖给投资人，这样投资人就成了LC的“债权人”（更加严格的说法是“收益权人”，因为LC发行的是收益权凭证），而非借款人的债权人。

LC的盈利方式主要来源于收取贷款人的交易费和投资者的服务费，前者一般为贷款总额的1%~5%；后者则固定统一收取投资人投资总额的1%。

2014年8月，LC正式向美国证券交易委员会提交了上市申请，计划融资5亿美元。2014年12月11日，LC成功登陆纽交所，IPO价格为15美元，上市首日涨至23.43美元，涨幅高达56.2%，成为全球首个在美股市场上市的P2P借贷企业。

LC的CEO Renaud laplanche表示，LC现有的个人消费贷业务可以轻松地移植到其他贷款领域，LC的目标是逐步深入，直至覆盖全部信贷产业。据资料显示，截至到2014年底，LC的累计成交量已超过70亿美元，面对庞大的市场体量，LC未来的前景非常值得期待。

2014年业务规模

2014年业务变化

LC自成立到2014年2月，只提供个人信贷服务。2014年3月宣布进军小企业贷款市场，2015年初，先后与SCORE（小企业咨询与指导公司）、Google、阿里巴巴等企业合作拓展小微企业贷款。

LC除了大举进军小企业贷款领域，还一直持续挖掘个人贷款用户，2014年4月17日，LC以1.4亿美元收购了一家名叫Springstone的贷款服务商。仅在2013年，Springstone就促进了超过3.4亿美元的私人教育费及医疗费用贷款。双方达成合作后，想要为私人教育计划融资或需要医疗贷款的病人就可以通过LC直接获得贷款。

在投资者服务方面，LC一向以数据透明著称，但在2014年11月，LC向API用户发布相关声明，将可下载的字段从100个减至56个。字段的缩减将带来数据分析上问题，已对一些数据统计的网站造成了影响，甚至可能会对正在建立的生态系统产生一些阻碍，引起API用户的批评。

此外，在LC平台上，机构投资人经常快速抢走信用利率较高的借款，使得普通投资人无标可投，LC曾为此专门道歉，并采取措施帮助普通投资人“抢标”。

最新动态

2015年1月7日，LC与USWCC合作，帮助女性企业主获得可负担的利率的信用贷款。

2015年1月8日，LC与SCORE达成合作，SCORE的客户可以通过主站上的合作页面获得企业贷款。

2015年1月15日，LC与Google携手推出一项向Google的合作企业提供低息贷款的新项目。这些Google的合作企业需要符合一定标准，通过贷款审核的企业可以获得不超过60万美元两年期的贷款，第一年贷款企业只需偿还利息。第二年LC将根据还款情况对利率做出调整。

从2015年2月起，LC与阿里巴巴牵手合作，允许美国小企业申请额度不超过30万美元的短期贷款，用于采购阿里巴巴网站上的中国供应商提供的商品。借款期限最多六个月，LC会提供1~6个月的贷款，并根据贷款金额、贷款期限及贷款企业信用等信息为借款设置不同的月利率，大约在0.5%~2.4%，LC还将对供应商和商品进行审查。

Prosper

Prosper于2006年2月在美国加州旧金山市创立，是美国金融史上第一个P2P借贷平台。

Prosper的贷款业务曾在2008年遭到SEC的禁止，获取资格后，于2009年重新开启业务。

Prosper早期的模式类似拍卖，借款方希望寻找愿意以最低利率出借的出资人，出资人则希望找到愿意支付更高利率的借款人，个人信用评分是借贷双方的主要参考指标。Prosper也把风险等级划分为7大类，贷款利率在6%~36%之间，利率越高风险越大。不同风险等级也对应不同的最高借款额度，Prosper的借款金额范围在1,000~35,000美元。Prosper并不承担坏账风险。

平台的收入来自借贷双方，向借款人收取每笔借款额的1%~3%，向出借人按年度总投资额的1%收取服务费。

平台设有投资限制规则：（1）投资人最低出借金额为25美元。平台支持投资人使用QuickInvest或AutoQuickInvest进行自动投标。（2）在贷款发布的24小时内，单个投资人的投资金额不能超过总借额的10%，24小时之后则无限制。（3）普通散户投资者在平台上出借的总金额上限为2,500万美元，机构投资者无最高金额限制。

Prosper还与Folio合作开发了二级债权交易市场。投资者可以在二级市场中的任何时间买卖Prosper贷款。转让方设置定价，允许比原贷款价格更高或更低，转让成功后，转让方需要向Folio支付转让债权金额的1%作为交易费。

Prosper的借贷资金由富国银行进行资金托管，平台在富国银行开设账户，为每位用户开设二级子账户，管理借款人还款资金和投资者的出借资金。

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Prosper的年度总借款额接近16亿美元，相比2013年的3.5亿美元增长347%。

2014年业务变化

2014年2月，Prosper宣布投资者投资任何一笔贷款的最高额度不可以超过该贷款总额的10%。之前的投资限额是不得超过贷款总额的50%。此举是为了平衡并帮助投资散户争取市场份额，主要是由于之前机构投资者的参与使得散户投资者感觉到被市场中的“大户”排挤。投资限额新规则的制定维持了市场的平衡。

最新动态

2015年1月，Prosper以2100万美元收购了美国医疗借贷公司AHL。AHL成立于2009年，业务覆盖多个垂直医疗保健领域，如整容、生育、脊椎和神经外科手术等。AHL原本并不是资金出借方，实际上他们开发了一个云端的患者融资平台，整合了很多借贷商。此类贷款的申请通常都是患者在医生办公室录入信息，可立即确定是否能够获得贷款。Prosper将以此次收购为契机，拓展更多新借款人。

SoFi

SoFi成立于2011年，总部位于美国旧金山，由斯坦福大学商学院的Mike Cagney与另外3个伙伴共同创立，是一家专做大学生网贷的P2P公司。不少美国大学生都曾申请政府提供的学生贷款完成学业，这些学子在毕业后需要偿还这些贷款。SoFi在成立之初，主要业务就是为毕业于名校的优秀学子提供更低利率的二次贷款，帮助他们偿还政府的贷款。

SoFi成立时，行业领者Lending Club与Prosper都正在SEC的监管下蓬勃发展，但Lending Club与Prosper的信贷业务非常广泛，SoFi成立时专注于学生贷款的细分市场。

起初，SoFi为同校或不同学校间的在校学生与毕业校友的交流沟通而搭线，为二者对接借贷服务，这种基于社交而形成的熟人间借贷关系，形成最初的“社交金融”概念，SoFi迅速在美国高等学府的毕业生与学子间闻名。2012年，SoFi收到以“人人网”领头的4900万美元共7720万美元融资。

SoFi对借款人有两条限制原则，第一，必须毕业于指定排名前200的院校，第二，所学的专业必须是有发展前景的热门专业，如法律、商业、工程等。SoFi的借款人年龄集中在28~31岁，平均年薪为12.5万美元，平均FICO信用分为740分。联邦政府提供的助学贷款的利率则高达6.8%—8.5%，而SoFi为他们提供的贷款利率则在4.99%—6.74%之间，因此对学生更有吸引力。据SoFi官网统计，SoFi成立至今为每位借款者平均节省9400美元。

2014年业务变化

截止到2014年年底，SoFi的累计贷款额超过13亿美元，借款人数超过15,500人。

2013年底，SoFi宣布公开证券化完成，被加拿大的世界第四大信用评级公司DBRS信用评级为A。

2014年4月，SoFi在第三轮融资获得8000万美元后宣布进军房地产贷款市场。SoFi成为美国第一个允许房产抵押的P2P借贷平台。SoFi在美国的五个州发放房产抵押贷款，包括加利福尼亚、新泽西、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚和德克萨斯。

最新动态

2015年1月，SoFi获得2亿美元的D轮融资，其主要投资者是Third Point Ventures，目前估值已达13亿美元。英国金融时报透露了SoFi市场营销文件的一些信息，譬如，SoFi欲利用新注入的资本来增强资产负债表，研发新的贷款产品。

2015年3月，彭博社报道称，SoFi计划于2015年上市，公司估值达35亿美元。据知情人士透露，2015年SoFi可能融资5亿美元。SoFi计划于二季度秘密提交招股说明书，并计划于2015年下半年上市。

Estimize

Estimize是美国一家开放的金融预测平台，是由对冲基金分析师雷·德罗根于2011年成立。当时，雷·德罗根的理念就是建立一个开放的、透明的金融预测平台。

其成立的初衷是由于雷·德罗根观察到投资的非结构化信息的种种不便，Estimize便将用户生产内容进行结构化。由于对上市公司的股价影响最大的因素是每股收益（EPS）和收入（Revenue），于是，Estimize网站提出用众包模式来预测上市公司在下一个季度的EPS和Revenue数据。

该平台的独特之处在于，无论是机构分析师或独立研究员，甚至是学生，都可以在Estimize上分享自己对上市公司的分析报告，并预测上市公司未来收益及每股盈余等数据。因此，数据就是Estimize的财富。

Estimize平台上目前有上万名该类“分析师”，其中一部分用户免费为平台提供预测结果。平台也会出售原始数据并提供付费API，其他对冲基金和投资机构可每月付3000-15000美元来接入。

Estimize会邀请参与预测的用户组成一支“评委会”，然后依据过往的预测表现和具体身份(如专业人员/非专业人员)给予不同用户有差别的信赖权重，最终，每支股票都由综合评委会评估后给出预测数据。

目前Estimize平台对金融预测的准确性已经得到行业较大程度的认可。该网站宣称，在69.5%的情况下，其众包形成的预测值比华尔街专业人士更准确，而且参与预测的成员越多，“评委会”效果就更好。

Estimize所预测的结果主要被财经媒体所引用，如福布斯、巴伦周刊、华尔街日报、CNN、投资者商业日报等。如今，Estimize的数据也提供给一些主要的金融研究平台，如彭博。

Mint

Mint是一个免费在线个人财务管理服务网站，由美国和加拿大企业家Aaron Patzer创建。Mint允许用户管理银行、信用卡、投资、贷款交易及结余。用户还可以设置预算和目标，方便理财。

　　大事记

　　2007年9月正式上线。

　　2009年9月，著名的会计软件公司Intuit公司以1.7亿美元价格收购Mint。

　　2010年4月19日，Mint宣布扩大覆盖面，几乎覆盖了美国银行、信用社。

Mint连接超过16000个美国金融机构。Mint从DAG Ventures和夏斯塔创投募集超过3100万美元的风险资金。Mint第一轮资本来自天使投资者，包括谷歌的董事和天使投资人Ram Shriram。

Mint拥有多项创新性功能：首先它可以通过授权把用户的多个账户信息（例如支票、储蓄、投资和退休金等）全部与Mint的账户连接起来，自动更新用户的财务信息。

其次，它能够自动把各种收支信息划归入不同的类别（例如餐饮、娱乐、购物等）。这两项功能结合起来，用户相当于拥有了个人财务中心，可对自己的财务状况与日常收支一目了然。

更重要的是，Mint可利用数据统计功能，帮助用户分析各项开支的比重、制订个性化的省钱方案和理财计划。通过为用户每月收支、预算与现金流统计管理功能，帮助用户分析每个月在饮食、娱乐和购物等各方面的开支比重，以便用户制订出更有针对性的"节流"方案并与其他同性质的用户横向对比。

贴心的功能外加简便、易用的操作和逆天的免费策略（其收入主要来自向用户推荐“帮你省钱”的金融产品佣金），使得Mint网站备受青睐，它在成立后的两年内获得三轮融资，并最终以1.7亿美元的价格被Intuit收购。目前，它是美国颇负盛名的免费个人理财网站。

Motif

MotifInvesting是一个投资组合服务提供商，致力于投资组合和社交化选股投资，让用户不追随基金也能有主题投资组合，Motif就像是Facebook+网络券商eTrade+个人金融平台的组合体。

MotifInvesting的投资组合被称为Motif。一个Motif包含一组具有相似主题或理念的多支证券（包括股票、证券等，最多达30只），例如云计算、移动互联网、3D打印。用户可以根据自己的投资理念，从平台上选择已有的Motif直接使用，也可修改（包括调整其中包含的股票/基金组成和比重）后使用，更可以创建自己的全新Motif。

该平台的新颖之处在于：1）提供了强大的自助式投资组合设计工具，用户可非常方便、直观的修改、创建、评估Motif，只需要几分钟便可拥有个性化的投资组合；2）引入社交机制，用户可以把自己的Motif分享给好友或者选定的圈子，大家共同对Motif进行讨论和优化。

Motif的特色在于它关注投资组合，而不是只注重个股讨论。投资者可以直接购买并持仓一整个已有的Motif，也可调整各支股票的投资比例，或是自建一个新的Motif。

MotifInvesting的实质是运用先进的技术手段和社交机制，帮助每个用户成为自己的基金经理。其收费策略也非常独特，无论用户在某个Motif上的总体投资额是多少（最低不能低于250美元），也无论该Motif由平台提供还是用户定制，用户每按照该Motif购买或出售一次股票/基金组合，平台都会收取9.95美元。如果只是交易其中的一支证券，则每次收取4.95美元。

Motif有趣的地方在于它的社交网络是类似Facebook式的双向网络，得发好友申请，才能看见朋友对不同股票或投资组合的讨论。投资者也可以分享自己创建的投资组合到特定的圈子。

2013年4月份，MotifInvesting获得2500万美元C轮融资。截止当时，用户们共创建了7500个Motif。

2015年1月，MotifInvesting获得中国人人公司领投，总投资金额达到4000万美元。人人网CEO陈一舟和高盛投资银行前副董事长CarlStern已经进入该公司董事会。而Motif将利用这笔资金继续向海外扩张。

SigFig

SigFig是美国一家个人互联网理财平台，上线于2012年5月1日。SigFig的一大特色是自动投资和重组账户，根据市场情况自动为用户随时买卖ETF。他们专注于用户投资行为，帮助整合管理客户自己的所有投资账户和养老金账户，提供图表帮助用户评估风险与收益。与传统券商相比，他们收费很低，10美金每月，就能为客户量身制定投资计划，根据客户自身年龄、收入、存款、风险接受程度来管理和投资，并且每周自动诊断用户投资组合，如果发现现有投资收益不佳会及时推荐更好的投资选项。用户也可以选择是否要SigFig管理全部或者只是一部分个人账户。

与侧重于日常财务管理的Mint不同，SigFig更专注于用户的投资行为。同样它可以自动同步用户分散在各个投资帐号上的数据，在网站上予以集中展示。通过对这些投资数据进行分析，SigFig每周都会自动诊断用户的投资组合，给出个性化的建议，帮助用户节省成本、提高收益，例如：定位收益不佳的投资，发现并削减隐藏的经纪费用，检测理财顾问是否多收了你的费用，推荐收益更高的股票/基金，等等。另外，SigFig还提供简洁、易读的图表帮助用户评估风险、比较收益。

SigFig网站所做的，就是一般投资顾问要做的事情，但是它完全依靠算法，而且对个人用户完全免费。它的收入主要源于授权财经媒体使用其投资工具，以及推荐券商或投资顾问的推介费。2013年年7月初，SigFig获得1500万美元的B轮融资，其平台上的用户资产达750亿美元。

Realty Mogul

Realty Mogul的房产众筹分两类：第一，房产股权众筹。第二，房产贷款众筹。房产股权众筹简单来说，就是让投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹简单来说，就是让投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。下图是Realty Mogul的业务流程简介：

投资者可以简单地在Realty Mogul众筹平台注册一个帐号，然后就可以浏览所有的投资机会，包括股权众筹和贷款众筹。但是由于美国证监会的要求，房产众筹的投资者必须是证监会认可的合格投资者。合格投资者的要求是：1）单人年收入20万美元以上，夫妻年收入30万以上。2）如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万以上的净资产（不包括先住房的市值）。

Realty Mogul的众筹平台是每个人都可以注册的，但是投资时，Realty Mogul要求投资者填写身份认证并且给予Realty Mogul审查个人资产的权利，当投资者通过了Realty Mogul的审查才能继续进行投资。

Realty Mogul股权众筹案例

下图展示了房产放上Realty Mogul的众筹平台上的流程。

首先是由U.S.Realty和Compass Acquisition发起项目要求要筹集五十万美元的资金。然后把房源的信息发给Realty Mogul审核，Realty Mogul与Realty Mogul的一家第三方房产审核机构WealthForge一起对房源进行审核，如果通过就在Realty Mogul众筹平台发起众筹，如果未通过审核则放弃众筹。在这个例子里，如果众筹成功，Realty Mogul会帮投资者建立一个有限合伙制公司名为Realty Mogul 15，投资者根据出资额占取相应股权。Realty Mogul不占有有限合伙制公司股份，但是是GP，投资者必须签署一份协议让Realty Mogul全权管理这个有限合伙制公司。

下图说明了贷款众筹放上Realty Mogul的众筹平台上的流程。

所有Realty Mogul的众筹平台上的贷款，都是由房产投资公司发起的装修贷款。这个例子是由OCG Properties发起的装修贷款。OCG Properties提出贷款申请，Realty Mogul与第三方审核机构一起审核，未通过审核则放弃众筹，审核通过则发起众筹。这个例子是众筹成功了，一旦众筹成功，OCG Properties会把房源抵押给Realty Mogul公司。

房产贷款众筹的业务流程与股权众筹非常不同，下面是这个例子的房产贷款众筹的流程：

上图是这个特定房产贷款众筹的业务流程。众筹成功后，相当于投资者购买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票，本票的年华利率是9%，最小金额是5000美元。Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修，并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息，Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额，向投资者付利息。OCG Properties卖出装修后的房产后，才把本金归还给Realty Mogul，Realty Mogul才会把投资本金返还给投资者。但是，如果OCG Properties在一年内没有卖出房产，投资者将拿不回投资本金。因为Realty Mogul发行的本票，限定了债务时间，一年后Realty Mogul与投资者不再是债务人与债权人的关系。如果房子在几年后卖出了，回款有Realty Mogul所有，投资者也拿不回一分钱。所以就算房产抵押给了Realty Mogul，投资者还是面临相当大的风险。Realty Mogul房产贷款众筹的盈利来源是收取借款方的手续费，具体费率没有对外公开。

Realty Mogul运营模式

下图是Realty Mogul的运营结构图

从上图可以看出房地产股权众筹项目，都是由Realty Mogul帮助投资者代办和管理（Realty Mogul为不占股权GP）一个有限合伙制公司，而且一个房产股权对应一个有限合伙制公司。投资者只是购买有限合伙制公司的股权，而且一个有限合伙制公司只持有一个房产作为资产或者是一个有房产抵押的债权。这样投资者的投资回报可以更明确的分配。

房产贷款众筹项目是由Realty Mogul发行本票的方式向投资人筹款。虽然房产抵押给了Realty Mogul，但是一旦本票到期后，房产没有卖出去，投资者的本金是拿不回的。这对投资者来说是不公平的，而且让投资者承担了相当大风险。

Realty Mogul盈利方式

Realty Mogul房产股权众筹的盈利模式是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费。以上商场项目为例，每年Realty Mogul要收取有限合伙公司总收益(包括股权出售后的收益)的2%作为管理费。

Realty Mogul房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费，具体费率没有对外公开。Realty Mogul如果在本票到期后才收到借款方的资金，所有的资金（包括房产卖出资金）全部都是Realty Mogul的盈利。这是一个霸王条款，但是确实存在于Realty Mogul的投资合同里。

Realty Shares

Realty Shares比Realty Mogul成立晚三个月的房产众筹公司，Realty Shares在早期只有房产贷款众筹，而且贷款众筹的结构与Realty Mogul完全不一样。目前，Realty Shares也开始了房产股权众筹，其业务流程与Realty Mogul相似。下图是Realty Shares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：

[/br]Realty shares众筹平台项目案例

Realty shares的众筹项目还是必须注册后才能浏览，每位浏览者都可以无限制地注册帐号。但是，浏览者想投资，Realty shares平台会要求实名信息包括：护照号，姓名等。这些信息用来初步核实投资者是否达到了美国证监会对受信投资者的要求。

网站会给出房产众筹投资的类型，房产基本信息，预计持有期，预计收益，众筹资金目标等。

上图是Realty shares房产股权众筹的例子，此项目由Cole Valley Partners（CVP）发起，并且通过了Realty shares的审核。目前此项目已经众筹完成，持有期是3到5年，预计年化收益是9%。Realty shares审核此房产股权投资的形式如下图：

此项目是由房产投资公司CVP发起的，CVP希望筹集投资30万美元。CVP将项目内容提交给Realty shares审核。Realty shares没有第三方合作房地产审核公司，所有审核都由Realty shares团队完成。如果未通过审核则放弃众筹。如果通过审核则发起众筹。众筹成功后Realty shares帮投资者建立一个有限合伙制公司，Realty shares不占股权，但是投资者会签一份合同。合同规定Realty shares为有限合伙制公司的GP，公司日常运营全权交给Realty shares处理。每一个房产众筹项目Realty shares都会帮助投资者组建和管理一个有限合伙制公司。这个项目的有限合伙制公司名称为Realty Shares 5。下图是此项目众筹成功后房产的管理办法以及股权构成。

Realty Shares 5有限合伙制公司与CVP合作都持有商场的股权，但是Realty Shares 5有限合伙制公司不管理商场。所有商场管理运营完全由CVP负责。商场股权结构是：CVP占有10%，Realty Shares 5有限合伙制公司占有9.56%，其它股东占有80%。商场每月会产生租金，租金按照商场股东所占比例分配。分配到Realty Shares 5的租金就是当月租金的9.56%。Realty Shares 5与CVP合作，并且Realty Shares 5不管理商场，具体的收益分如下图。

商场产生的年租金，按照9.56%的比例分配给Realty Shares 5有限合伙制公司，Realty Shares从中再收取年化1%的管理费。CVP不对Realty Shares 5有限合伙制公司收取任何费用。如果Realty Shares股权出售，如果股权出售产生了超额收益，即大于Realty Shares买入价。那么超额收益的80%归Realty Shares 5有限合伙公司所有，20%的超额收益归CVP所有（因为CVP负责商城的日常运营）。最终这个房产股权众筹项目投资者的预计净收益是年化9%。

Realty Shares运营模式

下图是Realty shares的运营结构图

从图中可以看出Realty Shares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过Realty Shares帮助投资者成立的有限合伙制公司来管理和完成的。Realty Shares不占任何一家有限合伙制公司的股份，但是由于投资者签署的合同，让Realty Shares成为GP管理公司的大小事物。

通过这种方式管理投资房产股权，可以明确地分配投资者的收益，让众筹发起方能更好的管理投资者关系。对房产贷款众筹来说，这种方式是最大限度的保护了投资者的利益，与Realty Mogul的本票模式不同，Realty Shares可以让投资者面临相对较小的风险。

Realty Shares盈利模式

Realty Shares房产股权众筹的盈利模式是收取管理费。以上文商场项目为例，Realty Shares每年收取有限合伙制公司1%的年收益(包括股权出售后的收益)当作管理费。

Realty Shares房产贷款众筹的盈利模式是收取借款方的手续费，具体手续费与房产有关。但是，Realty Shares不披露具体手续费的费率。

Fundrise

Fundrise是人人网投资的一家美国房地产众筹公司。与以上两家房地产众筹平台不同，Fundrise有四种众筹产品：1）房地产夹层债权众筹；2）房地产优先股众筹；3）房地产优先债众筹；4）房地产普通股众筹，而且Fundrise也在为修建中的房产进行债权众筹。所有的Fundrise的众筹产品都是通过组建有限合伙公司进行运作的。下图是Fundrise众筹产品简易流程图（将房地产夹层债权众筹、优先股众筹与优先债众筹归为贷款众筹大类）：

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Fundrise房地产普通股众筹项目案

Fundrise普通股众筹项目非常特殊，是三个平台中最特别的一个。下图是一个例子：

这是一个现房，开发商想装修后再卖出。年化收益是19.6%，然而没有投资期限。投资者必须持有到房产卖出为止。众筹项目通过流程不再赘述，此项目的资产构成如下：
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Fundrise帮投资者建立了一个有限合伙公司，投资者按照自己的投资金额占有限合伙公司相应的股份。有限合伙公司有Fundrise全权管理，投资者没有管理权利，并且Fundrise不持有有限合伙公司的股份。房产的管理是有开发商管理，包括装修到售卖。由于没有投资期限，投资者必须等到房产卖出的那一天才能够回收本息。

Fundrise运营模式

下图是Fundrise的运营结构图：

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