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【专栏】“房住不炒”加码：资金端严房企融资，购买端紧银行房贷 | 愉见财经

夏心愉 · 零壹财经 2019-07-15 13:11:00 阅读：6921

关键词：信用卡透支 城商行 授信 股东 风险

过去这十来天的时间里，楼市调控正在悄然升温。今天的“愉见财经”给大家汇总几个值得关注的动向。先从房地产行业的角度出发，看最要害的资金端。动向一，银行有收紧房地产贷款的趋势。据中证报/中证网了解到，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，...

过去这十来天的时间里，楼市调控正在悄然升温。今天的“愉见财经”给大家汇总几个值得关注的动向。

先从房地产行业的角度出发，看最要害的资金端。

动向一，银行有收紧房地产贷款的趋势。

据中证报/中证网了解到，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。

我们知道管理银行业务的指挥棒叫做“规模控制”或“总量控制”，“愉见财经”也问了一圈，现在的大方向就是“房地产贷款规模控制”了。

中证报援引上海某城商行相关人士称：虽然没说完全冻结相关业务，只是各种指导、总行不批等情况陆续出现，那些住房按揭贷款规模增长太快的银行可能会受点影响。

至于在规模受限的情况下谁还能获得银行融资，一般来说银行会挑排名靠前的大房企，50名开外的估计又要难上加难了。另外有些银行也倾向于跟央企背景的开发商合作。

说回到到5月份中国银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”）。对于银行而言，在房地产行业政策方面，23号文指出，整治的重点是表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

（关于23号文，可点击跳转本号往期内容《银行们活儿来了：授信、不良、理财、同业、表外……这是监管来查的checklist》。）

动向二，房地产信托收紧。

信托行业的监管口径和银行的基本一致。上周开始，也有部分信托公司收到了监管部门的“窗口指导”。

据《北京商报》报道，某地银监局在7月9日召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示：

- 对于土地款融资业务，不得再新增；

- 对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；

- 对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作；

- 这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作；

- 结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

此外，监管还要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

不过我们也有句说句，其实对信托而言，很多贷款要求本来就是严格规定的，但金融机构们都很会看监管松紧度来审度尺寸的，监管最近不太严么，有的机构审项目也会松一点，或者通过其他模式规避，监管严了，机构业务就会收一收，有的就会停一段时间的新增业务。

但市场上有传监管完全“叫停”了房地产信托，“愉见财经”也问了下，那的确是没有。降温是肯定的，但不会一刀切。

也有业内人士认为，政策有可能偏向区域性，也会敲打几家之前业务过猛的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

的确，房地产信托业务过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。

还是要说回到到非常关键的“23号文”。前文提及，文内强调了不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。

再从购房者的角度出发，房贷利率已经悄然回升，炒房客们受打击吧。

动向三，房贷利率止跌反弹。

据易居企业集团CEO丁祖昱（公众号“丁祖昱评楼市”）观察，2019年6月份，一线城市首套房贷利率整体运行平稳，深圳首套房贷平均利率环比持平，北京、上海部分银行下调首套房贷利率，在一定程度上导致首套房贷平均利率环比略有回落。广州首套房贷平均利率5.3%，环比微增0.01个，月内6家银行上调首套房贷利率，调整后共计13家银行较基准利率上浮10%，更是较基准利率上浮20%。

5月份青岛、南京和成都等部分二线城市率先上调首套房贷利率，6月份天津、苏州、南宁等多个二线城市跟进上调首套房贷利率。典型如天津，首套房贷基准利率现已难觅踪迹，月内多达11家银行将首套房贷利率由基准利率调整至上浮5%，上浮10%。南京更是连续两月上调首套房贷利率，6月份首套房贷平均利率升至5.64%，环比再增0.06个百分点。截止目前，南京首套房贷利率普遍较基准利率上浮15%，二套房贷利率大都上浮20%。

之前网上传出过苏州有几家银行已经不放房贷了。据丁祖昱观察，苏州、合肥等部分二线城市放贷节奏的确明显放缓，部分银行迫于信贷额度紧张，延长放贷时间周期。

对于下半年信贷政策，丁祖昱预测或将适度收紧，在“因城施策、一城一策”的政策大环境下，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策，短期内房贷利率大概率将重启上调操作。那些房价上涨压力较大的热点城市，或将收紧居民住房信贷额度，上调房贷首付比例、调升房贷利率上浮比例皆是可以考虑的选项。

下表数据来自易居代理项目合作银行。