从房贷首付到首付贷，一线城市房价大涨的加速器

投资要点：

事件：2016年1月以来，以上海为代表的一线城市房价大涨，已经存在多年的首付贷金融产品再次进入大家视线，关于首付贷、和我们的主要观点，如下。

1、首付贷是对首付的信用贷款，是对房贷这类优质资产提供的贷款

在目前银监会监管中，银行资金只能够向购房者提供不足首付款的部分贷款，首付则是购房者需要强制支付的部分，属于购房的“门槛”，对于银行来说也是安全垫。

在过去几年的金融创新之中，作为资产质量极为优质的房贷、在经济下行、风险提升中开始受到关注，开始有了首付款解决方案，主要分为两种，一种是开发商做首付的分期付款，将首付的全额支付后置，另外一种就是第三方金融机构提供的首付贷。由于开发商提供的首付分期需要由开发商发起，并非通用，所以第三方金融机构以信用贷款的形式提供的首付款解决方案则推广起来。

2、中介机构引导的首付贷有一定的房价加速器作用，但并不是主导

首付贷以房屋成交为基础，所以中介机构提供的首付贷会以促成成交为目的，任何资产价格在量上升（成交）之后都会带来价的上涨，这是供需关系决定，而如果这种成交在“门槛”下降的时候集中释放，则会带来短期的供需关系逆转进而推升价格，由于目前国内提供首付贷的几乎都是中介、且以成交为目的，所以有一定的加速器作用。

然而，并非首付贷会决定房价的变化，正如前面已经提到，首付贷的出现早在几年前已经开始，而房价也是在2015年才开始上涨，且此前并没有首付贷的流行，所以，房价的上涨有其基本面的货币原因。

3、首付贷的利润率很高，本质属于小贷业务

金融的最关键难题就是风控，首付贷也一样，由于首付贷可以提供最多2/3的首付款，也就是说，按照当前20%的首付比例，当前购房者可以做到不到一成的实际首付比例，且由于是信用贷款，贷款利率也在14%~19%之间，所以存在潜在的违约风险。

由于首付贷其实就是小贷中投向个人房贷的一种，除了有杠杆比率的限制之外，目前的监管并不严格，特别是对当前刚刚起步的首付贷。

4、众筹购房是民间自发的首付款解决方案，属于投资行为

在金融机构提供首付款解决方案的同时，开始有众筹购房的存在，这类方式使得参与众筹的“购房者”并不获得产权，而是只有收益权，所以从行为上是比较纯粹的投资行为。众筹本身就是将一个高额的资产进行分割，以达到拓宽投资者范围的情况，在刚刚开始使用的时候，会因为投资者范围扩大、新增资金流入而使得资产升值。

5、目前囤积了多大的风险？当前总量风险没有，边际风险需要进一步观察

在我们的上一篇报告中《岂止于此，看好反弹（六）---对G20峰会中关于房地产的点评》，详细的测算了当前的首付情况，目前全国范围内首付比例为40%，一线城市代表北京则为65%，暂时看不到因为首付贷使得首付比例过低、进而引发杠杆风险的情况。但是由于杠杆总是边际的影响，所以需要对首付贷的进一步使用进行关注。

6、风险提示

居民购房加杆杠的核查风险、金融机构提供首付贷的资金监管。