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【专栏】比P2P爆仓更严重，长租公寓过度金融化引发社会“互害”

新金融洛书 · 零壹财经 2020-09-18 10:51:53 阅读：31081

关键词：资金周转 重资产运营 长收短付 长租公寓

四个月前，成都刚毕业的女大学生张洁初次踏入社会，要在成都租住2个月，蛋壳公寓的中介向她推荐说，蛋壳公寓可以租住2个月，月租1030元，但合同签一年，2月后不租可转租离开。办手续时，中介一直催促她签合同，协议没看完，就被催着稀里糊涂地签了字。中介连哄带唆地教她操作了一番...

四个月前，成都刚毕业的女大学生张洁初次踏入社会，要在成都租住2个月，蛋壳公寓的中介向她推荐说，蛋壳公寓可以租住2个月，月租1030元，但合同签一年，2月后不租可转租离开。

办手续时，中介一直催促她签合同，协议没看完，就被催着稀里糊涂地签了字。中介连哄带唆地教她操作了一番手机，最后，她发现自己背上了一年期的贷款，总额12360元。

两个月后，到了张洁预想退房的时候。但中介又告诉她，不能退，若要退，要补缴2000多元各种费用。她发现，租房一年的房租早已经由微众银行一次性转给了蛋壳公寓。即使她退租了，仍要继续还银行贷款。

她和中介争论了几次，就被拉黑了。

这是一段来自“红星新闻”的报道。

长租公寓，大概是很多年轻人第一次被割韭菜。

这样有当韭菜潜力的还有千千万万。9月份社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》就指出，“90后”及工作年限3年以下人群是租房的主力人群，尤其年龄在21~30岁的租客占比最高，是租房总人群总比的61.3%。

雷慢也租房，虽然没能做成长租公寓的韭菜，但在他们眼里，我们这批人大概是最好割的。

因为住房的刚需，2015年之后，长租公寓兴起，2016-2017年经历了扩张期，2018年迎来爆雷潮。2020年8月以来，杭州、上海、深圳等地，7家长租公寓爆雷或跑路，留下数以万计的租房人和房东在风中凌乱。

究竟是什么样的妖孽商业模式，在中国的大地上横行呢？

9月，上海长租公寓“寓意”拿着租房人的租金、欠着房东房费人去楼空。一个7月份刚签完合同的租房人说，他一次性付了一年房租，以2600元/月的价格租下了房子，才住了不到两个月。后来“寓意”人去楼空，租房人和房东一起维权时，两方一对台词，发现“寓意”给房东的房费是4000元每月。

这种商业模式，在长租公寓市场上的行话叫做“高收低出”，高价收房，低价出租，是行业普遍的做法。模式自然是亏损，但目的是为了抢占原有租房市场，因为大多公寓都想放长线钓大鱼，即用当下的亏损占领市场后，获得议价权后，再考虑提价盈利。这种行为成本很高，大多要靠烧钱支撑，商业模式本不可持续，明知不可为而为，是典型的“非蠢即坏”。

“非蠢即坏”的先辈很多，比如共享单车大战，和P2P网贷。

这种玩法死伤概率太大，除了本身就亏损的拿房手段，装修、维护、运营，都是很重的运营成本。经济学逻辑告诉我们，重资产运营，需要很强的资金周转能力。但长租公寓们又拿不出太多的钱，或者是不愿拿自己的钱去赌明天，于是想出了一个转嫁风险的办法：拿用户的租金去烧。长租公寓市场称它为模式创新，行话叫“长收短付”。雷慢画了一张图：

“长收短付”本来是长租公寓市场不肯好好做信息中介，编出一套创新的行话，挖了一个资金池，大捆大捆地收租户租金，小张小张地给房东房费，是一个过度金融化操作，要是仅仅这样，还不至于闹出太大的乱子，但这个“资金池”被放血放得太厉害了，长租公寓既要拿了租金去填亏损、撑运营，又要拿去烧、圈地，拿更多的房。于是放血太多，补血太少，资就断裂了。

这种打法，并不需要自己创新，ofo的戴老板，以创新创业之名，拿着雷慢这样的人99元押金去烧市场，烧得只剩下一堆破自行车，也还是逍遥自在着呢。

世上不懂金融、没有能力而做“资金池”的人，十有八九要资金链断裂。就是对金融略懂的P2P做资金池，6000多家如今也死得只剩15家了。但长租公寓祸害得比P2P更厉害，P2P还单单是祸害出借人，长租公寓不仅祸害租房人，还祸害房东。

2018年8月，我爱我家副总裁胡景晖就炮轰长租公寓说：如果再继续高价收房、重装修，继续违规的N+1出租，“会出现比P2P爆仓厉害得多的后果。”

他说这话后不到一周，杭州长租公寓“鼎家”办公地就人去楼空了，4000户交了一年房租的租户和无数没收到房费的房东成为受害人。

最可怕的是，长租公寓爆雷，引发了一个互害的社会局面：房东因为没收到房租而驱赶房客，房客因为交了房租被驱赶而怨恨房东。而那个引发矛盾的，一拍屁股已经跑了。

长租公寓利用资本和商业模式，将风险转嫁给了租房人和房东，这种转嫁模式是有阶级性的，初出校门的学生，或者说租房人本是底层，和据有房产的阶层隔了一道鸿沟。长租公寓爆雷，加大了两个阶层群体的矛盾和隔阂。这一现象，在前几天“外卖系统算法压迫外卖员”的舆论潮中也出现过，在那里，资本利用算法和系统把风险转嫁给底层外卖员和消费者，让消费者和外卖员在矛盾中互害。

社会总是在思潮中演变的，一战后满是怨恨的德国社会，最终将纳cui推上了执政台。从P2P网贷到共享单车、长租公寓，我们这样把创新当镰刀使，逮谁割谁的商业行为，进而引发社会阶层互害，又能吃着什么好果子呢？

注：文中“张洁”是化名

参考资料
大学毕业租房背上万元网贷蛋壳公寓这番操作套路还是不规范红星新闻叶燕成博 2020,7

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