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《互联网房产抵押周转贷报告》:市场容量达千亿元

P2P 零壹财经 · 零壹财经 2015-08-25

关键词:互联网+房产周转贷

报告显示,互联网房产抵押周转贷具有广阔而持续的市场空间,其容量保守估计在千亿元级别。

 

1 什么是互联网房产抵押周转贷

 

1.1 房产抵押周转贷

 

借款人以自有房产作为抵押向银行申请贷款已获批准,但从银行批贷到放款还存在一定的时间间隔(短则数天,长则几个月,一般为1~3个月),在此时间间隔内,借款人如果因急需资金向他人借款,借款额度不超过银行贷款额度,并承诺在银行贷款发放后偿还该笔借款,就形成了房产抵押周转贷。

 

1.2 互联网房产抵押周转贷

 

尽管房产抵押周转贷借款人有银行贷款作为第一还款来源,但它更接近于信用贷款,加上用钱急、周期短,这类借款需求很难被传统的金融服务满足,主要借助于小贷公司、担保公司和民间借贷,存在较大的资金缺口,用户体验也较差。借助互联网快速连接借贷双方及相关风控、担保方的能力,房产抵押周转借款人可以快速获得资金,并给予投资人合理的回报,使得借贷双方同时获益,促进了房产抵押周转贷市场的发展。目前,互联网房产抵押周转贷已经成为房产抵押周转贷的重要发展形式,拥有广阔的发展空间。

 

1.3 互联网房产抵押周转贷的操作模式

 

互联网房产抵押周转贷通常采用P2P借贷的形式进行操作。首先,借款人向P2P借贷平台或合作方(如担保公司)提交借款申请,平台或合作方对借款人进行审核,确认其身份、房产、信用、负债及银行批复等信息。如果通过审核,则在平台上发布其借款项目,投资人投标,向借款人出借资金。如果在规定时间内,出借资金达到借款人申请的数额,该项目满标,借贷双方和平台(及合作方)签订借款合同,约定各项后续事宜。平台把资金交付借款人,借款人使用该笔资金进行周转,并按照合同约定还款。

 

1.4 互联网房产抵押周转贷的风险控制

 

与其它借贷业务类似,互联网房产抵押周转贷风险控制的核心也是确保借款人有足够的还款意愿和还款能力,因此其审核条件一般包括:

 

用户真实身份(防欺诈);

融资金额及期限限制(防止过度借贷);

住房抵押贷款的银行批贷函;

房产信息真实、可靠、足值;

第三方增信(例如要求担保公司担保等)。

 

这些审核条件如果严格执行,互联网房产抵押周转贷的风险基本可控。一些P2P借贷平台还设立了风险保证金制度,在债权未能按时履约情况下启动代偿程序,为投资人提供有效还款保障。

 

2 互联网房产抵押周转贷市场概况

 

房产抵押周转贷具有急、短、稳、平的特点,首先是借款需求急,需要在极短时间(例如3~5天)获得周转资金;其次是借款时间短,一般不超过预计的银行放款期限(1~3个月);第三是违约风险较低,只要借款人没有其他严重负债,其还款能力有较好的保障;第四是贷款利率适中,借款需求急意味着借款人可以承担较高的借款利息,但是其借款的风险较低,具有一定的议价能力。因此,与其它P2P借贷产品相比,互联网房产抵押周转贷的风险相对较低,利率适中,流动性好,是一类比较适合大众投资的互联网金融产品。

 

积木盒子于2014年7月上线房产周转贷以来,几乎每月都有P2P借贷平台涉足房产周转贷业务。据统计,截至2015年7月底我国正常运营的P2P借贷平台超过2100家,其中涉及房产抵押周转贷的平台有14家(表1列出了这些平台的相关信息),考虑到遗漏情况,总数估计在20家左右,整体规模约为16-20亿元,尚处于发展初期,预计在2015~2016年步入快速发展期。零壹研究院数据中心[1]

 

 

 

目前,房产抵押周转贷业务主要集中在北京,规模占到整体比重的90%以上,其次是深圳,郑州、厦门、福州和广州等地也有少量涉及。房产周转贷项目的借款金额与房产估值的比例一般都不超过70%,普遍在10-40%之间,1818平台和瑞银贷更是低至26%和11%。

 

[1]鉴于P2P借贷平台的整体数量较多,统计可能有遗漏,我们将在后续报告中不断修正。

 

3 互联网房产抵押周转贷数据分析

 

3.1 整体情况

 

截止2015年7月底,14家平台房产抵押周转贷整体规模在15.4亿元左右,其中积木盒子超过9.3亿元,占到60.5%的比重,其次为链家理财、小油菜理财和1818平台,其余详见表2。

 

 

 

图1是房产抵押周转贷月度成交额和平均出借利率走势。整体来看,房产抵押周转贷从今年5月份开始大幅增长,7月达到3.8亿元,平均增长率高达54.4%。2015年1月份的峰值是由于小油菜理财出现大量的项目所致。[2]

 

 

 

该业务的出借利率在9.5%左右稳定了7个月,而后的两个月逐步上升到11.38,目前在9.2%左右。考虑到借款人还需负担平台管理费、第三方担保费等成本,综合借款成本估计多在12%-16%之间。

 

[2]指的是金额加权平均利率。

 

3.2 典型平台数据分析

 

●积木盒子

 

积木盒子最早开展互联网房地产抵押周转贷业务,借款需求主要通过合作的担保公司获得,累计交易规模超过9.3亿元。积木盒子房产抵押周转贷项目的借款金额与房产估值比例最高不超过75%,平均在40%左右。

 

2014年7-12月,积木盒子房产抵押周转贷单月成交笔数在19-40之间波动,交易额则基本在4000-7000万元之间;自2015年5月开始,房产周转贷的交易规模呈现明显的增长趋势,每个月的交易额超过1亿元,预计8月仍将继续走高。

 

积木盒子房产抵押周转贷的特点是借款金额相对较高,单笔借款金额的跨度从数千万到数百万不等,平均在200万元左右;投资利率相对较低,平均为9.15%。

 

 

 

●链家理财

 

链家理财是链家集团旗下互联网房产金融平台,于2014年11月上线运营,目前已有家多宝1-9号产品,其中2号产品即为房产周转贷,于今年5月推出。链家理财的业务主要在于住房首付贷,其次是经营周转和家庭消费类借款。

 

截止2015年7月底,链家理财房产周转贷累计成交额为1.98亿元,占平台整体业务的2.91%。链家理财平台上借款金额与房产估值的比例最高可以达到100%,不过大多仍在10-70%之间,平均为43%左右。

 

链家理财房产周转贷在上线后的前两个月业务量很少,处于尝试阶段,7月呈现井喷趋势,交易规模达到157笔、1.92亿元,平均单笔借款金额在122万元左右。这个现象表明,房产周转贷已经成为链家理财新的业务增长点,预计规模会持续扩大。

 

 

 

●1818

 

1818平台隶属于中杰信德(北京)信息科技有限公司,于2014年11月上线。1818专注于房产相关的贷款项目,截止2015年7月底,其房产抵押周转贷累计交易量为94笔,总额为8302万元,占平台整体业务的比重高达68%以上。1818所涉及的房产大多位于北京,价格较为透明和稳定,房产周转贷的抵押率最高不超过65%,平均在26.1%左右,风险控制属于比较稳健的类型。

 

从图4可以看出,除2015年偶数月份外,1818的房产抵押周转贷业务基本都呈扩张趋势,目前单月交易量在20笔左右,交易额在1600-1800万元之间,平均投资利率在13%以上。

 

 

 

●瑞银贷

 

瑞银贷成立于2012年,目前主营深圳地区的房产抵押、房产周转、信托保证金融资等业务。瑞银贷的房产周转贷业务上线于2015年5月。瑞银贷抵押率最高不超过31%,平均在11.4%左右,风控更加稳健。

 

从图5可以看出其业务规模稳重有增,每月交易笔数在25-35之间,交易额则在1000-1500万元。上线近三个月,瑞银贷累计成交额4350万,成交业务94笔,平均单笔借款在50万元左右,期限多在30天上下。

 

 

 

●小油菜理财

 

小油菜理财房产周转贷业务上线于2014年10月,截止今年7月底共成交144笔,总额约为1.35亿元,项目均来自北京地区。如图6所示,除今年1月有多达83笔(7500万)房产周转项目以外,其余月份交易量均不超过16笔。整体来说,每笔业务金额在70-140万之间。

 

 

 

●汇投资

 

汇投资房产周转贷作为散标投资的一种,上线于2015年2月。截止目前,累计交易额为7691万元。具体到每个月来看,交易量在3-11笔之间,借款金额介于300—2300万,平均每笔单笔借款金额在100-200万元,每个月业务量波动不大。

 

 

 

●其他平台

 

除前述6家平台外,其余平台房产周转贷整体规模均在3000万元以下。其中百融网成交75笔,共计2560万,平均单笔借款金额在34万元左右;金合社1341万,平均每笔借款额为10万元;贷贷网、信和贷、资本在线只有少量的房产周转贷项目,且并非每个月都有交易,二者累计交易额分别为436万、264万和175万。

 

4 互联网房产抵押周转贷的市场空间与发展趋势

 

随着互联网金融对银行、小贷公司、担保机构等传统金融机构、民间金融机构的冲击,后者的资金缺口还将逐步扩大,互联网房产抵押周转贷具有广阔而持续的市场空间,其容量保守估计在千亿元级别。目前涉足此类业务的P2P平台数量极少,整体规模不到20亿元,其中真正做成规模、有较大影响力的更是屈指可数。

 

房产抵押周转贷最初集中在北京和郑州两地,今年以来逐步扩展到深圳、上海、福州和厦门等地,但规模尚小。早期涉足此类业务的公司如积木盒子、链家理财、1818和瑞银贷已表现出明显的扩张趋势,我们预计未来两三个月内市场上将会出现更多的竞争者,尤其是在竞争尚未开始的二线城市。

 

此外,有着传统房产中介背景的链家理财在房产周转贷业务上发展较快,7月交易规模接近2亿元,其他房产中介公司是否会加入竞争,值得期待。

 

研究单位:零壹财经爱有财

研究合作单位:1818平台

 

 


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