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租房分期:千亿规模蓝海市场,为什么至今没红起来?

消费金融 东东 零壹财经 2016-09-05

关键词:租房分期消费金融

单纯的想去做房租分期并不难,难的是如何将非标准化的租房市场和相对标准化的消费分期市场结合起来。
对于想要来和已经在北上广深等城市奋斗的年轻人而言,租房绝对是每个人都会困扰很长时间的问题。

根据107间发布的《2016北京租房报告》显示,目前在北京有36.9%的的常住人口需要租房,这部分人在遇到月租金超过2250的房子时表示非常需要月付。但是,目前市场上极为流行的租金交付模式其实对租客并不友好,动辄押一付三或者半年付的情况让租客本来就不丰厚的资金变得更加捉襟见肘。

那么问题来了,钱不够怎么租?所以现在市场上又多了这么一种分期方式——房租分期,将原本需要押一付三甚至年付的房租变成月付,以此来降低租客的资金压力。据斑马王国统计,仅以北京800万租客,上海600万租客,人均年租金2万元计算,潜在规模即接近2500亿,假设30%的租客工作年限3年以内且有分期需求全国规模也在千亿以上。

然而就是这样一个千亿级市场发展到现在却还是不温不火,虽然曾经有链家之类的巨头参与,但还是没什么起色。

“先烈”丁丁租房

先说曾经最火的“丁丁租房”。作为链家旗下的租房平台,丁丁租房不仅在早期就得到了来自链家的全面支持,甚至还和京东金融一起推出了“丁丁白条”来为租客提供分期服务。

丁丁租房CEO俞建洋自曝,丁丁租房前两个月至少亏损了1亿元,而链家对丁丁租房相当慷慨“先投一个亿花着,上不封顶”,即便如此,丁丁租房也在今年年中正式退出了租房市场。

在当时,丁丁白条的月费率为6%,租客只需要通过白条审核并支付一个月房租及押金即可入住,而申请白条所需的资料除了申请表上应有的个人信息之外,租客只需要提供自己的身份证就可以获得白条分期。但是,作为链家旗下的子公司丁丁租房不仅得到的来自链家的房源支持,还继承了链家一脉高佣金的优良传统。虽然在宣传时打出了免佣金的旗号,但实际上超高的租金已经覆盖了免佣金的优惠,而且在后期也逐渐恢复了收取租金的“传统”。

虽然丁丁租房现在已经退出了租房市场,但是在链家旗下“自如寓”中,这种相对简便的白条分期模式还在继续运行中。

简单的分期模式

除了“丁丁租房”这种将自有房源和资产端直接对接的分期方式之外,现在市场上更多的是分期平台独立于租房平台来向租客提供资金的方式。由租客直接到分期平台提出分期需求,然后平台审核人员对其进行审核后放款给租客/房东,租客按期还款即可。

以“会分期”为例,就是租客在找到合适的房源准备租房的时候,就可以通过“会分期”网站或APP提出借款需求,在提供了相关证明1(其中包括身份证、工作/学生证明、房租合同、房东身份证复印件、房本复印件/其他房屋证明)并审核后,平台就会将租金垫付给中介或房东。

目前会分期的分期利息在4%~8%之间,以月租3000元为例:季度付:月还款=3000+3000*4%=3120元;半年付:月还款=3000+3000*5%=3150元;年付:月还款=3000+3000*8%=3240元。至于市场上其他几家的费率分别为:58月付月费率2.5%、斑马王国为4%~6%、租霸为0.75%~2%。

从租客的角度来看,房租分期平台固然为其解决了资金短缺的问题,但是由于大部分平台只是单纯的提供房租分期服务,在本质上和小贷公司并没有太大的区别,而且还需要租客自己与房东或中介进一步说明付款方式,更有甚者还需要房东的相关信息,这些也都给租客带来的不同程度的麻烦。

虽然单从费率来看,用分期的方式来支付房租每月需要额外支付的房租并不多,但实际上分期公司获得的利润并不只是看上去这些,这种等额本息的还款方式还是给公司带来了比较高的利润。

两大难:获客、贷后管理

由于大部分房租分期平台没有自己的房源,中介也很少会主动向租客介绍房租分期服务,而租客本身对房租分期的了解也十分有限,这也导致了租客很难获得分期服务,同时平台又要面对获客难的问题。

当然,平台可以选择自己作为二房东或直接与中介公司合作。但是在这里对中介公司的审核、依旧不明朗的贷后管理、财务账目上的纠结等问题又会进一步提高分期平台的运营成本。

正是因为房租分期的获客和贷后管理的问题都很难解决,所以导致了这个看上去是一篇蓝海的行业始终没有发展起来。

早在2015年下半年,趣分期就曾经上线过“趣租”来提供房租分期,结果不到半年“趣租”便无疾而终。趣分期CEO罗敏在当时表示,趣租并没有停运,仍有部分团队在运营。在今年上半年,趣租也的确以支付宝服务窗的形式再次出现了一段时间,可并没有持续很久。

有分析指出,趣租的“阵亡”有部分原因可能是其运营的重模式导致的,先与房东签订至少3年的租房合约,然后将房屋租给租客,租客采取月付的方式向趣分期还款。因此也存有三大问题。

一是从租客的角度出发,趣分期找的房源不能满足需求,且由于租期必须半年以上,对租客的束缚性也太强。二是立于控制风险的角度,趣分期对于申请租房的租客要求过于严苛。三是这种重模式对趣分期的资金链造成了很大的压力。

所以,从目前的状况来看,虽然房租分期可以确定是一块待发掘的蓝海,但是具体怎样才能在这片蓝海中“遨游”下去才是各个平台亟需解决的痛点。如果模式过于轻便,可能会导致平台被骗贷等问题所包围;如果采用类似趣租一样重模式又会加大资金的运营成本,对平台本身招揽客户也带来了难度。

与此同时,房租分期平台可能还需要在房源问题上多下功夫,在鱼龙混杂的中介市场中,除了品牌公寓和类似链家和我爱我家这种知名中介之外,中介方的信誉问题同样给各个平台带来了不小的麻烦。某些黑中介极有可能利用房租分期平台进行骗贷,在利用虚假信息申请贷款成功后,直接捐款跑路。

租房分期平台与租客之间又很难做到“去中介化”,无论是租房平台还是分期平台,现在还都无法同时掌握房源和资金。租房平台手中掌握了足够的房源,但很难再去挤出一部分资金来为租客提供分期服务;借贷平台固然本身拥有了强大的资金源,但并没有足够的人手去获得足够的房源或租客。

简而言之,单纯的想去做房租分期并不难,难的是如何将非标准化的租房市场和相对标准化的消费分期市场结合起来。如果一家分期公司可以将风控做好,同时自己拥有足够的房源来获得租客,并且在后期提供更为优质的增值服务,那么这家公司很可能脱颖而出。

至于现在的几家平台以后会如何发展,我们还是拭目以待吧。

注1:各个平台审查标准不一,此处列出的是会分期所需的所有证明材料。

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