【博文】棚改不会“一刀切” 机会来了

老吴谈股 · 零壹财经 2018-07-13 15:21:23 阅读:718
      住房和城乡建设部相关负责人12日表示,今后要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

      住建部称,将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地既要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

      敲重点:

1、商品住房库存量较大的地方,继续推进棚改货币化安置;

2、房价涨幅压力大的地区要以实物安置为主;

3、控制棚改成本;

4、对违反政策要求的,不予专项贷款支持。
      过去三年货币安置化比例不断提高,2018年将逐步下降则在预料之中。对于2018-2020年,住建部规划棚改数量为1500万套,其中18年为580万套,19和20年各460万套,目前来看,未来三年棚改总量不会有太大变化,不过实物安置会增加,货币化安置会相应减少。

      其实,2014年提出货币化安置的背景是三四线城市库存高,帮助三四线商品房去库存,而经过三年的去化,现在很多三四线城市的库存已下降得较低,此时降低货币化比例,市场也有预期。随着货币化安置比例的下降,对应货币化安置面积也会下降,根据华创房地产组调研,今年已经有三四线城市出现实物安置替换货币化安置的情况,而且发现三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右,预计2018年上半年棚改影响占比已经降至低于20%。

      棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱,但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。在此轮三四线房价、地价上涨的背景下,选择在热度较高的三四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响,出现信用违约事件。未来棚改的货币化安置也不会一刀切地停止,会根据各地的实际情况稳步推进。
       此前,在资本市场上,一则“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息引发市场关注,一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读引发了市场的恐慌和地产股的连续下跌。在申万一级行业中,自从今年6月25日来,房地产板块跌幅超过10%,而从今年整体来看,跌幅达22.71%。

       数据显示,A股市场房地产板块的139家公司,总市值大幅缩水,其中万科A缩水幅度最大,市值缩水有757.31亿元。大港股份是跌幅最大的公司,今年来的跌幅超过60%。

      所以现在机会来了,优先推荐杠杆可控、高成长的龙头房企:新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A;建议关注中西部布局较多,弹性较大,边际受益于本轮货币化安置政策倾向的房企:金科股份和蓝光发展。

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