【博文】地产进入“金融化”下半场

快嘴谈经 · 新浪财经 盘和林 2018-02-08 10:46:09 阅读:85

  祝九胜在见面会上称:“郁总表示过万科不会直接做金融,金融化的思维和逻辑对万科是有借鉴意义的,我们会有限度地进行探讨。”郁亮也称如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的,显然金融属性越来越强,但不能说万科要金融化,“只是借助金融手段而已”。
 

  2月1日,发布新总裁任命的第二天,万科董事会主席郁亮和新任总裁祝九胜与媒体见面,郁亮调侃道:“据说大家没有祝总的资料照片,所以请大家见个面。”由此不难看出,对万科这家明星房企而言,曝光度较低的祝九胜获任,多少有些让外界意外。万科A

  人称九哥的祝九胜则称:“但我在万科已经有7年的时间,绝对不是新兵。”他在万科任职高级副总裁期间,主要负责资金中心,万科经营管理总指导方针之一“以现金流为基础”就是九哥贡献的,可见虽然爆冷,但出任万科新总裁名至实归。九哥身上有一个十分显眼的标签---金融,2012年加入万科之前长期在建行工作,并一路从支行副行长做到分行副行长。

  还有一个特别有意思的现象,一篇广泛在朋友圈流传的《万科没有太子》文章称,但没有中南大,的确就没了半个万科。祝九胜毕业于著名的财经学府----中南财经大学(现中南财经政法大学)。笔者梳理了三大房企的“金融掌门人”发现,碧桂园总裁莫斌、负责财务及资本运作管理的伍碧君;恒大副总裁兼金融集团董事长邱火发,他们都是中南财经政法大学的学生,其中邱火发与九哥一样,曾是一家银行北京分行党委书记、行长。

  这显然不是一个简单的巧合。背后折射的是我国房企已经告别“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式,进入地产金融化的下半场。地产行业正在悄然从传统的产销模式向金融深化模式转变,地产将与金融深度融合。因而,具有金融教育背景、从业经验的人进入地产巨头的核心决策层,这也是九哥爆冷出任万科新总裁的最主要原因之一。

  市场化后的房地产是最接近金融的行业之一,因为土地及房产具有显著的不可以移动性和排他性等特征,土地及房产具有抵押品的天然金融属性,在土地出让金、地产开发、房产销售等诸多环节可以实现金融的高杠杆率。

  近年来,房地产行业和金融行业的联系越来越紧密,房地产行业的金融化程度也越来越高。研究表明,房地产投资增速和房地产开发资金来源的相关性越来越高,从2008年起,房地产开发投资和销售之间的关系开始弱化,而地产开发投资和资金的关系则不断增强。

  随着拿地成本、资金成本越来越高,倒逼着地产巨头从传统“拿地-盖房子-卖房子”的产销模式向金融深化模式转型。所以,我们可以看到,恒大等地产巨头越来越热衷收购金融牌照的,甚至出现地产金融集团,参股控股银行、证券、保险、信托、基金,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化;与此同时,地产的证券化程度也越来越提高,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。

  单从地产巨头本身的盈利能来看,随着所谓的房地产行业高增长高回报的“黄金时代”进入到“白.银时代”,傻子买地、盖房子都赚钱的时代一去不复返,地产商的巨头难以再依赖不规范拿地等实现财富野蛮生长,转而越来越依赖企业融资等金融能力。

  据称,现在房地产行业的净利润率下降至8.8%,作为一个资金高度密集型产业,资金成本直接决定企业的利润率。碧桂园2017年规模与利润交出最好的一份成绩单,很大程度上来源于其融资成本创新低、资本结构合理、现金流稳健、周转速度领跑行业。可以说,房地产商资金成本过高的话,卖再多房子都有可能是“杨白劳”。

  资金的运作能力甚至关系到地产商的生死存亡。在资金密集型的房地产行业,规模的扩张往往意味着财务杠杆的增加和负债水平的提升,从而增加公司的运营风险。例如2008年国内楼市全面调整局部区域房价下跌,曾让不少此前过度扩张的地产企业陷入现金流的困境。显然,地产商不再是“拿地为王”“销售为王”的时代了,谁能有稳健的财务、现金流等金融能力才是真正的“王者”。

  地产金融化从宏观金融的角度并不是一个受欢迎的词语,意味着金融风险隐患,因而地产商往往对“金融化”一词讳莫如深。因此,万科郁亮和祝九胜都否认万科金融化,但却无法否认金融在未来万科中的重要地位。

  祝九胜在见面会上称:“郁总表示过万科不会直接做金融,金融化的思维和逻辑对万科是有借鉴意义的,我们会有限度地进行探讨。”郁亮也称如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的,显然金融属性越来越强,但不能说万科要金融化,“只是借助金融手段而已”。

  事实上,“金融化”的确是个不够准确、不够严谨的口语化表达,更为准确的应该是地产的金融深化。这意味着房地产和金融的深度融合,地产行业金融深化变革是地产发展一个必然的趋势与阶段。而九哥则是这个趋势和阶段的宠儿,也祝福我的学长莫斌、祝九胜们。

 


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