物业公司扎堆赴港IPO！金科智慧服务递交招股书，2019年智慧科技服务收入仅占1.2%

上市公司楚济慈零壹财经 2020-07-01 阅读：3605

关键词：金科智慧服务 赴港IPO 智慧服务 金科股份 智慧物业服务商

上市公司金科股份是其第一大股东，持股68%。

6月29日，金科股份（000656.SZ）旗下物业公司金科智慧服务集团股份有限公司（金科智慧服务，H01400.HK）正式向港交所递交招股书。中信证券、华泰国际为联席保荐人。此前，6月24日，金科股份公布称，旗下物业公司金科智慧服务赴港上市申请材料获中国证监会受理。

金科智慧服务在招股书中披露，募集资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；升级数字化及智慧管理系统；进一步发展增值服务；此外将用作一般业务运营及营运资金等。

今年以来，物业公司扎堆赴港上市。据中国证券报报道，6月24日，雅城集团、荣万家、合景悠活3家物业公司在港交所递交了上市申请。另外，正荣服务、金融街物业、弘阳服务均通过了港交所聆讯。3月至今，已有建业新生活、兴业物联、烨星集团、华金国际资本成功上市。

根据光大证券研报，物业行业目前处于价值挖掘期。今年3月份以来，物业行业逐步走出反弹行情。个股方面，3月21日至6月29日，蓝光嘉宝服务上涨43.01%、碧桂园服务上涨25.66%、保利物业上涨30.92%，物业板块整体涨幅较大。

资料显示，金科智慧服务成立于2000年7月，是一家综合智慧物业服务商，主要为中国住宅及非住宅物业提供物业管理服务和其他增值服务。股权结构方面，招股书显示，金科智慧服务股本为5亿元，在上市前的股东架构中，金科股份为金科智慧服务最大股东，持股68.32%。

来源：金科智慧服务招股书

根据招股书，截止2019年，金科智慧服务共有754个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.49亿平方米；417个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为1.2亿平方米。其中，在管总建筑面积复合年增长率为39%，合同总建筑面积复合年增长率为33.7%。

财务数据方面，金科智慧服务收益由2017年的人民币1.05亿元大幅增至2019年的人民币23.28亿元，复合年增长率约为49.1%，及净利润由2017年的约人民币1.14亿元大幅增至2019年的人民币3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。金科智慧服务的毛利率近年来处于波动状态，2017年至2019年毛利分别约为2.8亿元、3.9亿元、6.4亿元，毛利率则分别为26.79%、25.65%、27.31%，且低于目前在港上市物业管理公司的平均值。

从收入构成看，金科智慧服务的收益主要来源于四条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务。其中，2017年-2019年，金科智慧服务的物业管理服务收入分别为7.6亿元、10.2亿元、14.66亿元，占比为72.7%、67%、62.9%；非业主增值服务收入占比从19.4%扩大至25.6%。

图：金科智慧服务四条主要业务线营收情况

来源：金科智慧服务招股书

值得注意的是，金科智慧服务2019年智慧科技服务收入占比仅为1.2%。

招股书显示，公司的智慧科技服务主要专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司以及业主提供智能解决方案，包括智慧设计服务（如：智慧门禁系统、保安巡逻系统、智能化承载网络系统、智慧社区服务平台等）、智慧案场服务（如“生命家”房屋展示服务等）、智慧综合运营平台服务（如：云门禁平台、视频监控平台、面部识别系统等）。

据悉，其围绕智慧社区增值服务，为客户开发的“金科大社区”一站式服务平台，包含缴费系统、门禁访客系统、报事报修系统、智能客服系统、公区监控系统等一系列应用系统。目前，平台用户数量超过53万。

招股书还显示，2019年，金科智慧服务先后携手一些科技领域龙头企业，打造虚拟生命感知实验室、图像引擎联合实验室、视频感知联合实验室等三大实验室，自主研发集成“物联中台、 AI中台、数据中台、业务中台、3D数字引擎、视频态势”的感知系统，为智慧社区、智慧建筑、智慧城市等的运维提供多维解决方案。