180万品牌公寓即将租磬 各路玩家亮剑长租公寓
融资租赁 李梦 · 零壹租赁智库 2018-08-08 阅读：5196
180万租十年的万科翡翠书院 八成已出租
5月，北京首个全自持租赁项目――万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。据万科公布的出租方案，90平方米精装三居室月租金1.5万元，如果租户租住十年，需要一次性付清全部租金180万元。
180万租房10年，消息一出争议颇多。有不少人认为，租金赶上房价，普通人根本租不起。还没等争论出结果，万科透露，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成超过80%的综合出租率。
即万科翡翠书院八成以上的屋子，已经出租。
万科也在采访中表示，翡翠书院是一款小众产品，定位“高端租赁”，瞄准的是项目周边（海淀）高新技术企业工程师和高管等人群。媒体曝光的翡翠书院的首批租户名单，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。
海定区1.5万/月租金，对于翡翠书院的租户来说是在可承受范围内。更何况，翡翠书院专门成立运营平台，同时提供安保、保险、医疗、公共活动等社区运营增值服务。
翡翠书院住房内部：
换句话说，广大的普通白领不是翡翠书院的目标客户。万科旗下也有满足不同租赁需求的长租公寓产品，如面向青年的集中式公寓“泊寓”等，北京泊寓类产品在北京有15个项目，平均租金在2628元/月。下面来探讨一下定位普通白领的长租公寓市场与玩法。
四大派系各有奇谋 竞争激烈
需求升级和政策利好双重刺激下，多主体纷纷进军长租公寓市场。15 年长租公寓市场的主要运营者是以创业型公司为主，后续中介、房地产开发商、酒店集团纷纷加入竞争行列中，目前竞争出现白热化。
房源地理分布有集中式和分散式，因此长租公寓运营也分为集中管理和分散式运营；从房屋自持情况，运营也可分为轻资产和重资产模式。
目前市场上，除房企系有实力与资金探索重资产运营模式，其他派系都采用轻资产模式进行运营。而集中式与分布式与原先业务获取房源方式相关。如中介系长租公寓因原先房产C2B2C模式，房源获取呈点状分布，因此实行分散式运营。
创业系代表品牌：YOU+国际青年社区、优客逸家、青客公寓、魔方公寓等----体验最年经的生活方式！
创业公司最早试水长租公寓运营，主要通过轻资产模式运营，涵盖集中和分散式两种分布。
创业公司从房东手中获取房源，经过精心装修后面向用户出租，并为其提供管家、保洁等增值服务。此类公寓的优势是在满足基本居住需求的基础上更加注重打造社交和共享空间，通过打造独特的社群文化和社区运营，建立了自己的品牌壁垒。
YOU+国际青年社区成立于 2012 年，是此类派系中最具影响力的领导品牌。2014年获小米创始人雷军的顺为基金投资。YOU+会在圣诞节、万圣节举行派对，并且会定期邀请小众乐队、艺人表演。此类公寓无疑是喜欢社交、潮流文化、创意生活的小伙伴的最佳选择！
YOU+最近表演：
YOU+租入整栋楼后进行改造设计后进行集中式管理运营。YOU+公寓有三不租规定：45 岁以上不租、需要抚养小孩的不租、不喜欢社交的不租。YOU+通过筛选租户，运营社交活动，形成独特的“家友文化”社区生态。目前，YOU+已在成都、佛山、深圳、广州、福州、杭州、上海、北京共打造 21 个社区。
YOU+房间：
中介系代表品牌：自如寓（链家旗下）、相寓公寓（我爱我家旗下）等----适合寻找性价比的小编！
主要是大型房地产中介孵化的长租公寓品牌，多为分布式长租公寓，也主要是轻资产模式运营。中介系优势在于房源房型多，同时延伸租房产业链，提供全面的服务，能满足租户多样化需求。并且注重租房整个流程的服务体验，打造标准化服务与产品。
自如是北京上海小伙伴接触最多的公寓品牌，全城房源分布和标准化装修都为自如客提供一个性价比较高的居住环境，非常适合刚刚毕业或初入职场的小伙伴。除了租房以外传统服务，自如寓实行统一物业管理，向自如客提供标准化的保洁、维修、安保、绿化、社区活动等服务。这也是众多小伙伴质疑自如10%的服务费的主要附加服务内容。
2016 年5月，自如从链家分拆独立，成立北京自如生活资产管理有限公司；目前，公司旗下拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线。
自如房间：
房企系代表品牌：泊寓（万科）、UOKO 公寓（保利）、领寓（旭辉集团）等----啥都好就是租金太贵 白富美、高富帅聚集！
由房地产企业孵化的长租公寓品牌，多为集中式长租公寓。大型房企由于转型需求，凭借自持物业优势，实行重资产运营。这也是四大派系里唯一采用重资产运营的参与者，重资产模式在中国还处于探索阶段。
此类派系在房源获取上有很大优势，房屋自持情况下进行统一设计、改造和专修更为便利。基于强大的资金实力、资本运作能力优势，房企的长租公寓成为市场中不可忽视的参与方。重资产模式下，企业不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产升值收益。
万科从“房地产开发商”向“城市配套服务商”的转型。2016 年 5 月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，长租公寓业务成为万科重要的战略板块。在房源获取方面，泊寓租赁来源为国企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或者住宅，改装为公寓后出租，租期一般为10-15年。泊寓虽租金较高，但受益于万科品牌和活动运营受市场青睐。
泊寓房间：
酒店系代表品牌：城家公寓（华住集团）、漫果公寓（住友集团）等----漂浮不定的租户福音
由酒店品牌孵化的长租公寓品牌，运营采用 B2C 模式；涵盖集中式和分散式运营。酒店系住宿服务和管理体系相对成熟，提供长短租等多样化产品，满足个性化、灵活需求。
城家公寓成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌。平台涵盖集中式和分散式两大类产品，前者目前主要是直营为主的集中式公寓，后者包括民宿和民居。集中式公寓又分为两个层次：一是以”城家公寓“为核心的标准版产品，更多的是解决一线城市年轻人住的问题，为年轻人提供就近上班、便捷、高性价比的独立住宿空间；二是以”城家服务公寓“为核心的、主打服务概念的品质化住宿空间，让更多有stay需求的人群，既能够享受酒店化的服务品质，又能体验个性化的住宿空间。
合作探索新模式
酒店+地产：窝趣（铂涛集团）---重新定义享乐主义 与别家就是不一样！
窝趣以轻资产运营模式与地产商合作，包租公寓项目进行改造与设计，开发针对不同人群的产品，在该模式中，开发商负责拿房与装修，窝趣承担运营与管理。得益于在连锁酒店领域多年积累的运营与管理经验，窝趣首创公寓行业的加盟模式“直营托管”。
窝趣轻社区的搭建也满足了租户社交需求，从而增加综合收益。该模式下收入主要来源仍为房屋租金差，但窝趣约五分之一的收入来自于非房费收入。
窝趣社区：
BATJ、租赁公司争相入场
互联网巨头打造租赁平台 布局长租公寓
BATJ永远不会缺席每一个热点产业。
2016年， 阿里开始切入长租公寓市场，闲鱼上线租房功能；2017年，阿里和杭州市房管局达成战略协议打造全国首个“智慧住房租赁平台”，引起外界关注。
同时，阿里还通过对外投资与合作完善布局。2017 年3月蘑菇租房获蚂蚁金服领投的3000万美金C轮+融资，支付宝上线租房专区，用户芝麻分超650便可享受免押金、房租月付服务。
2017年12月18日，腾讯与深圳市住建局共同宣布，深圳市住房租赁交易服务平台正式启动。腾讯将通过云计算、AI、大数据、征信、支付等技术能力的创新运用，通过连接赋能住房租赁市场的各参与主体。
早在2016年，腾讯就参与链家B轮融资，通过对外投资进行布局。2017年1月16日，腾讯参投自如40亿元A轮融资。
京东最晚入局，2017年10月，京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司中选北京住房租赁监管平台技术合作单位，拿到了进军租赁市场的入场券。
租赁平台的搭建将便利租户租赁消费，连接供需两端的同时也丰富自己的产业布局。
相比其他互联网巨头，百度的布局方式更像是为百度金融搭建更多的应用场景，志不在此。2017年，百度金融旗下百度有钱花推出租房分期产品，该产品为百度金融与300余家公寓共同推出的月付房租的产品，实行押一付一。
租赁公司布局公寓细分领域 开展配套设施租赁
融资租赁公司开展住房租赁业务要承担多项的税目且税负极重，因此许多融资租赁公司选择绕开住房租赁。少许融资租赁公司在开展此类业务中，为避免缴纳契税，减轻税负，一般不办理过户登记手续，而是以“网签+抵押”的模式开展业务。但此种模式下，融资租赁公司在资产保全等方面加大自身风险。
长租公寓的兴起给了融资租赁公司参与住房租赁的新机会。品牌公寓运营中，在拿房后都有装修环节，其中家具家电等配套设施的采购是一笔不小的开销，融资租赁公司可以在这一环节切入，减轻运营者资金压力，同时为自己的业务探索新模式与盈利点，分享长租公寓浪潮红利。
2018年2月，河南建业融资租赁有限公司与魔飞公寓签署长期战略合作协议。根据协议，此次合作将以魔飞公寓产品实物租赁展开合作，如家具、家电等，将通过融资租赁的模式实现配置，最大程度的减少了资金压力，也探索长租公寓新融资模式。
房源困境与盈利迷局
除房地产商开发的公寓，其他品牌公寓都采取轻资产模式运营。轻资产模式就是典型的二房东模式，房源选择与获取是此种模式下的重大弊端。拿到成本低、位置好又交通便利是长租公寓运营团队首先应该具备的能力，这决定运营公寓的获利程度。但许多创业公司因为较弱的议价能力死在路上，如color公寓、Go窝公寓等。
许多创业系公寓耿耿于怀的房源问题，对房企系来说似乎都不是个事，但目前来看，盈利仍是长租公寓最大的问题。
万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场，克尔瑞数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利。
世联行除北京红璞公寓是赚钱的，其他项目全部处于亏损阶段。
服务是长租公寓获得租金差以外的重要盈利方式，但这也是众多消费诟病的地方，抱怨付了钱往往得不到等值的服务。专业的服务、持续的管理、社区活动运营等能力，营造良好的居住环境与体验，这或许就是品牌公寓走出困境的方式。
租售同权下 长租公寓未来可期
在租购并举、租购同权的导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。相比欧美等发达国家，我国长租公寓还处于初级阶段，未来发展潜力大。
根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿。数万亿的市场规模吸引各路玩家和资本入场，未来市场竞争加剧。
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