5年营收超15亿,揭秘上市房企世联行的金融布局

互联网+ 徐锻 零壹财经 2017-09-14
5年营收超15亿,揭秘上市房企世联行的金融布局
近年来,不少房地产公司布局互联网金融业务,包括世联行[SZ:002285]、碧桂园[HK:02007]、佳兆业集团[HK:01638]、搜房网[NYSE:SFUN]等上市公司。其中,世联行是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。这家传统的地产代理公司的金融拓展始于2012年,截至2017年上半年末,金融板块累计营收14.66亿元。有别于部分公司大刀阔斧地转型互联网金融,世联行显得较为谨慎,其金融业务基本依托于自身在房产市场的积淀。随着房地产市场的频繁变动,这家公司似乎也在探求新的发展道路。

下文将从财务数据入手解读世联行的金融业务发展之路。

一、金融业务历史沿革

世联行的金融转型始于2012年。通过收购从事房地产金融的三家关联公司:盛泽担保、小额贷款和世联投资,并于2012年9月将其纳入合并报表范围,2012年(指9至12月,下同)世联行金融业务实现营业收入4745.6万元,其中现金赎楼和小额贷款业务分别实现收入1989.2万元和1758.0万元,占比分别为41.9%和37.0%。

2013年,金融业务收入增至6985.9万元,但构成比例发生了较大变化。现金赎楼业务比例降至23.7%;小额贷款比例较上年提升26.3个百分点,达到63.3%,金额增至4423.0万元,同比增长151.6%

2014年,世联行正式确立了"祥云战略",利用公司在房地产数十年积累的资源,深化用户服务,其中就包括金融服务。公开财报数据显示,2014年金融业务营收达到2.69亿元,同比增长2865.7%;金融业务在总营收的占比达到8.15%,接近上年的3倍。在金融业务构成里,小额贷款业务占比达到97.2%,现金赎楼业务则降至1%以下。笔者认为,这可能是由于世联行重建了产品体系,将原有赎楼业务逐渐纳入到小额贷款的营收体系。

2015年,随着世联行整体营收增长(主要是房产代理、顾问服务),金融业务随之增长到4.22亿元,其中,小额贷款约4.15亿元,所占比例为98.4%。2016年金融业务营收增至4.47亿元,同比增长5.99%;但金融业务占比轻微下滑至7.16%,较上年降低1.8pct。

2017年上半年,金融业务营收2.10亿元,同比下降了18.98%,而金融业务的占比也进一步降至6.41%。按照历史数据估算,截至目前,世联行金融业务历史累计营收应该超过15亿人民币。


二、世联行如何开展金融业务

在2012年并购盛泽金融后,世联行开始探索房地产金融增值服务的新形式。新增金融业务与公司主营业务之间,客户资源相通,且原来的数据资源和市场运营具有共同的平台基础。

如下表所示,房地产金融主要分为四块:小额贷款、现金赎楼、投资管理和其他金融服务,以小额贷款为主。截至2017年上半年,小额贷款累计营收为13.87亿元,在整个金融板块中占94.6%。

目前,小额贷款通过深圳市世联小额贷款有限公司(下称"世联小贷")进行,通过股权收购,世联小贷2014年成为世联行的全资子公司,最新注册资本为15亿人民币。

"乐贷"(2017年,经原"家圆云贷"升级而成)是小额贷款最重要的产品,其营收约占小额贷款总营收的85.7%。除此之外,世联行根据不同的场景和需求提供不同的贷款产品,包括速贷、车位贷、精装贷、家贷、员工贷、快贷、易贷、优贷、房东贷、租金贷、上游贷、家装贷、按揭助贷。

世联行金融业务构成

作为世联行金融业务板块份量最重的小额贷款,其资金来源较为丰富:

(1)首先是小贷公司自有资金。2016年2月,世联行抛出10亿元定增方案,募集资金用于增资世联小贷,定增成功后,世联小贷的注册资本增至15亿元人民币。将放贷能力提升至原有的三倍。

(2)外部融资,包括银行授信、资产证券化和私募基金。现金流量表数据显示,从2014年起,世联行开始大举利用财务杠杆扩充业务规模,通过银行贷款、私募基金、资产证券化等方式融入资金。2014年、2015年、2016年融入资金规模分别为9.85亿元、21.34亿元、11.39亿元,2017年上半年,通过银行贷款和资产证券化等方式融入的资金同比增长11.49亿元。需要注意的是,上述资金并非全部用于金融业务,但是从数据趋势可以看出:2014年和2015年金融业务甚至营收总额的增长很大程度上归因于财务杠杆的利用,2016年杠杆率下降,但2017年财务杠杆继续扩大。

(3)P2P平台世联集金。世联集金由深圳市房联宝宝金融信息服务有限公司运营,该公司是世联行的品牌合作方。2015年,世联集金平台上线,成为世联行盘活信贷资产的重要工具,截至2017年上半年末,世联行为此支付给世联集金的风险保证金余额为4996.86万元。另据世联集金披露的数据,截至目前,平台累计交易额44亿元。

三、金融业务未来的盈利增长点?

除2016年毛利率相对较低,其余统计区间里世联行金融业务毛利率均在60%以上,2014年一度高达76.03%。远高于代理、顾问板块的毛利率。

2017年上半年财报数据显示,世联行四大业务板块中,房地产交易、互联网+、资产管理服务和金融服务分别营收16.78亿元、9.19亿元、4.71亿元和2.10亿元,同比增长率分别为13.35%、61.25%、25.35%、-18.98%。金融业务是唯一一个营收下降的板块,且从毛利率看,2017年上半年毛利率同比轻微下降了2.32pct。

金融业务营收下滑以及毛利率下降与产品变动有关。2016年下半年起,世联行积极研发新的金融服务产品,2017年上半年,针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品,并将原有的"家圆云贷"产品升级为"乐贷"。由于新产品上量需要一定的时间,导致了2017年上半年金融业务营收同比下降。另一方面,新的金融产品研发支出和销售支出较大,从而导致毛利率轻微下降。随着新产品逐渐放量,金融板块的表现下半年有望好转。


综合来看,世联行的金融服务均是围绕房产代理、顾问等主营业务开展,业务场景明确。根植于自身体系,金融业务的风险变量较少,营业收入很少出现大起大落;但掣肘在于,营收高度依赖于房产市场的变化,外部延展不够。

世联行金融业务下个增长点来自何处?通过观察其未来布局或许可以一窥:2017年上半年,世联行大力布局长租公寓,随着房屋租赁的支持政策不断出台,其长租业务的政策红利将不断显现,围绕房屋租赁的金融服务或许可以迎来新增长。

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