担保公司请注意:有人联手保险抢你们的赎楼饭碗

互联网+ 刘筱攸 · 券商中国 2016-10-12

有人目前正联合保险公司,深度介入一条长久由担保公司把持的二手房赎楼交易链条。好吧,俗称“抢饭碗”。

深圳一家名为“大道金服”的住房金融服务公司,与太平洋产险以及某大中型股份行总行签约,后两者将成为其主营业务房屋产权交易保险产品的合作方。

若签约落定,这款名为“交易保”的赎楼产品所承载的产权交易保险按揭贷款模式,就已经囊括了6家银行,3家保险。

尽管此前媒体皆冠以该产品“国内首创的房屋产权交易保险产品”之名,但事实上“交易保”的核心交易逻辑,与此前市场上通行的“担保公司出具担保合同,银行见合同受托支付”并没有实质性不同——只是将承担阶段性担保责任的主体,由担保公司替换为保险公司;银行的职责还是一样的,以前是见担保合同放款(或腾出额度),现在是见保函放款。

“这明晃晃是在抢担保公司生意啊,我要是不动产(深圳市不动产融资担保股份有限公司)、中兰德(深圳市中兰德融资担保集团有限公司),我肯定是不欢迎的。但对于我们银行来说,做的事情都一样。我个人觉得这款产品还不错。”一位资深的股份行零售条线客户经理告诉券商中国记者。

也就是说,“交易保”沿袭了旧有的二手房赎楼逻辑,但威胁了担保公司的地位。担保公司的二手房赎楼业务主要有两种形式:一是现金赎楼,一是额度赎楼。

现金赎楼比较好理解,就是二手房的买方直接委托担保公司,担保公司出自有资金进行垫款,买方在合同约定的时间内还清款项给担保公司。

一句话,选择现金赎楼方式,担保公司是要真金白银拿出钱来帮买方垫付的,所以担保公司收取的服务费是比较高的。此外,这里面的交易节点比较多:比如卖方此前在银行的贷款要提前结清,某些银行规定要提前一个月申请,或者还要对卖方提前还款进行罚息之类,这些都可能拖慢整个二手房的交易时间,并增加交易主体成本。

额度赎楼是指,银行先要对某些担保公司(通常是声誉好的大型担保公司)做一个准入,一旦被视为合作担保公司后,银行就会批复给担保公司一定的赎楼担保额度,专门给担保公司进行该项业务。

注意,这个额度不是发生额,而是余额,随着买方的还款,担保公司的额度是可以循环使用的。


 

当有买方享用额度赎楼服务的时候,担保公司会出具一份担保合同,银行见此合同就会在担保公司已有的额度里,扣掉相应一部分。这就是此前市面上俗称的“一笔款赎楼”模式。


当有买方享用额度赎楼服务的时候,担保公司会出具一份担保合同,银行见此合同就会在担保公司已有的额度里,扣掉相应一部分。这就是此前市面上俗称的“一笔款赎楼”模式。

简单来说,现金赎楼的资金来自担保公司,额度赎楼的资金则还是来自于银行。

现在“大道金服”推出的“交易保”,是把额度赎楼模式里面的担保公司,替换成保险公司;银行仍旧是受托支付,见到保函就通过借款人账户,把款项划到一个由放款行和承保公司共同监管的账户上。那大道金服怎么赚钱?它收取的费用由两部分组成:赎楼咨询服务费和保费分成。现在还在铺市场,“交易保”的盈利规模不好说,但可以肯定的是,这样模式的产品,一定是随着客群的增大,与保险公司的议价能力才会随之增大,盈利方能更多的。

大道金服反复强调的是“重构‘赎楼-解押-过户-新按揭的抵押-银行放款-交割’的二手按揭房交易链条”, 但与其说”重构”,不如说是在市场上已经成熟的交易套路里,把一个主体替换成一个更具有信用约束的主体。

因为只要你仔细研究一下市场上大牌担保公司赎楼贷款的产品介绍,就能发现大道的产品和担保公司的赎楼贷大框架是差不多的。银行提前放款时一般要分两笔划出,第一笔只划卖方银行贷款余额加利息的那一部分,等过户和抵押手续完成以后,尾款才会划给卖方。

这或许并不是重构,而是使交易更加安全。当然老牌的担保公司本身其实是很有信誉的,只是不得不承认,引入保险公司确实在心理上给人感觉更为安全,而且买方的成本应该会更低。总之,担保公司来做也好,大道金服来做也好,这类二手房赎楼产品达到的效果,就是让买方提前收楼,把过户、抵押等手续后置,缩短交易流程。

此外,记者的银行资深个贷经理朋友指出,引入保险模式存在三个问题:


 

一是,险种要报备;

二是,银行要提前给保险公司核准额度(和担保公司的担保额度是一个道理);

三是,因为二手房交易是深圳楼市的主要交易品种,但全国其它城市可能不存在这方面的问题,涉及到二手房业务模式的变化分行一般要事先经过总行同意才能开展。


大道金服的“重构”之路,还需协调多方利益。

革命之路还长,慢慢走吧。


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